The Property Post Institutional Magazin NR 03 - April 2025

NR 03 - APRIL 2025 33 32 Lennart Weinhold Managing Director Real Estate Debt Edmond de Rothschild REIM (Germany) A llgemein wird erwartet, dass der Markt für Private Real Estate Debt in Euro- pa noch erheblich wachsen wird, da die große Refinanzierungswelle der Kredite, die in den Jahren 2018 bis 2021 vergeben wur- den, erst noch kommt und sich die Banken in der Kreditvergabe sehr restriktiv verhalten. Traditionell hat der Immobilienmarkt in Deutsch- land immer von niedrigen Kapital- und Finan- zierungskosten profitiert, und wurde über- proportional durch steigende Zinsen belastet, wie die hohe Zahl der Insolvenzen zeigt. Die EZB hat zwar die Leitzinsen allein zwischen Juni 2024 und Februar 2025 bereits um 125 Basispunk- te wieder gesenkt. Aber die Margen bei Immobi- lienkrediten bewegen sich nicht „eins-zu-eins“ mit dem Leitzinssatz, und derzeit sind die Fremdkapi- talkosten für Immobilienkredite nach wie vor hoch. Die den Insolvenzen zugrundeliegenden Immobili- enprojekte sind in vielen Fällen von guter Qualität, aber die Kapitalstrukturen aus Fremd- und Eigenka- pital,die vonvor 2022datieren, sindheuteaufgrund des Bewertungsrückgangs vielfach nicht mehr tragfähig. Darüber hinaus ist der Rückgang der Im- mobilienbewertung in den meisten Situationen, so groß, dass der neue Beleihungswert die Rückzah- lung des in das Projekt investierten Eigenkapitals nicht zulässt. Viele Darlehensnehmer können auch kein zusätzliches Eigenkapital bereitstellen. Bei den meisten neuen Krediten, die in den letzten Quartalen abgeschlossen wurden, handelt es sich um die Refinanzierung alter Kredite. Das bedeutet nicht, dass die Banken generell kein Neugeschäft finanzieren wollen. Aber sie konzentrieren sich ver- ständlicherweise auf ihre Bestandskunden oder einfache Finanzierungen. Sobald ein Business Plan für eine Real Estate Finanzierung etwas komple- xer wird, halten sich die Banken zurück. Für Versicherungen ist die Hinterlegungspflicht mit regulatorischem Eigenkapital – dank Solvency II – bei Anlagen in Fremdkapital deutlich niedriger als bei Investments in Eigenkapitalstrukturen. Ver- sicherungen, die Darlehen im Immobiliensektor direkt (also ohne einen Real Estate Debt Fonds) vergeben haben, haben sich aber im Zuge des Zinsanstiegs und der oben beschriebenen In- solvenzen vielfach die Finger verbrannt. Dies sind weitere Gründe, weshalb der Marktan- teil der Real Estate Debt Fonds aller Vorrausicht nach auch in Europa weiter steigen wird. Jetzt, da der Neubewertungsprozess (fast) zu Ende geht, gehe ich davon aus, dass die Nachfrage nach Fremdkapital mit dem Beginn eines neuen Zyklus und der Rückkehr der Anleger in diesen Markt anziehen wird. Für 2025 und 2026 rechne ich mit starken Anstiegen des Kreditvolumens. Durch die im Immobilienmarkt bereits erfolg- ten Abwertungen, haben wir schon jetzt ein ideales Marktumfeld für alternative Finanzierer Lennart Weinhold Das Zeitfenster für attraktive Renditen in Real Estate Debt-Investments ist offen “ Sobald ein Business Plan für eine Real Estate Finanzierung etwas komplexer wird, halten sich die Banken zurück. Foto links: SasinParaksa@istock; Foto oben: Reinhard Simon, Frankfurt