The Poperty Post | Institutional Magazin Nr. 02 - Mai 2024

The Property Post Institutional 60 NR 02 - MAI 2024 61 Quelle: Borderstep Institut/Hintemann, Hinterholzer & Seibel, Mai 2023 Energiebedarf von Rechenzentren Deutschland, in Tausend Gigawattstunden pro Jahr Technik (Kühlung, unterbrechungsfreie Stromversorgung, etc.) Produktivität (Server, Netzwerk, Speicher) 0 5 10 15 20 2012 2014 2016 2018 2020 2022 10,9 17,9 Denn Rechenzentren sind weniger Immobilie als systemrelevante Infrastruktur. Die Kosten spiegeln das wider: Anders als bei klassischen Immobilien machen Gebäudehülle und Grundstück bei Re- chenzentren nur rund ein Drittel der Investitions- kosten aus, während der Rest auf die technische Gebäudeausrüstung wie Strom, Kühlung, Sicher- heitstechnik und Internetzugang entfällt. Eine weitere Herausforderung für potenzielle In- vestoren ist die fehlende Transparenz: „Verglichen mit anderen Teilmärkten ist das Transaktionsvo- lumen bei Rechenzentren bislang noch sehr ge- ring“, erklärt Jan Philipp Daun, Geschäftsführer von GARBE Industrial Real Estate. Zudem würden viele Transaktionen nur ungenügend erfasst. Auch hinsichtlich der Standortkriterien unterschei- den sich Rechenzentren von anderen Nutzungsar- ten. Für Datacenter ist vor allem der Zugang zum Breitbandnetz sowie die Anbindung an große Internetknoten relevant. Frankfurt war deshalb als Standort bislang besonders begehrt. Denn gemes- sen an der Datenübertragungsrate befindet sich dort mit dem DE-CIX der größte Internet-Knoten der Welt. Allerdings: Die Flächen in der Mainmetro- pole sind begrenzt und die Stadt hat die Auflagen zuletzt deutlich erhöht. Vor allem aber wird es im- mer schwieriger, den erforderlichen Strombedarf zu decken. „Wer sich heute in Frankfurt noch keine Stromnetzkapazitäten gesichert hat, muss entwe- der fünf bis sechs Jahre auf den entsprechenden Netzausbau warten oder alternative Microgrid-Lö- sungen verfolgen“, so Pohlschröder. KeinWunder also, dass sich Investoren zunehmend auch nach anderen Standorten umsehen. „Seit eini- ger Zeit entwickelt sich Berlin zum neuen internati- onalen Hotspot“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO von PREA, das derzeit das mit einer Leistungsaufnahme von 100 MW größte Rechenzentrum der Haupt- stadt baut. Hauck Aufhäuser Lampe wiederum hat kürzlich ein Objekt am Stadtrand von Hamburg er- worben, das bis Ende 2025 fertiggestellt sein soll. Es ist das erste Objekt für einen neuen Fonds, der Ende 2023 aufgelegt wurde und ausschließlich in Rechenzentren investiert. Neben der guten Strom- verfügbarkeit sei es vor allem die Nähe zu lokalen Internetknotenpunkten und potenziellen Kunden, die für Hamburg als Standort sprächen. Ein weiterer Aspekt, der immer wichtiger wird, ist die Nachhaltigkeit. Denn der Energiebedarf, den Datacenter für die Datenspeicherung und -über- tragung sowie die Kühlung der Hardware benöti- gen, ist immens und reicht mitunter an den Strom- verbrauch einer mittelgroßen Stadt heran. Umso wichtiger ist einerseits die Versorgung mit grünem Strom und andererseits die Nutzung der Abwär- me. „Wenn die Abwärme in das lokale Wärmenetz eingespeist wird, können Datacenter als Energie- lieferant für ganze Quartiere fungieren. Nutzen die Datacenter selbst ausschließlich grünen Strom, können sie so ein wichtiges Element im klimaneut- ralen Energiekreislauf darstellen“, so Khodzitski. Der Überblick zeigt: Die Eintrittsbarrieren für Inves- titionen in Datacenter sind hoch und eine genaue Marktkenntnis ist für den Erfolg unabdingbar. Wer dieses Wissen jedoch mitbringt und vor den Hür- den nicht zurückschreckt, kann erheblich von den Chancen profitieren. Denn der Renditeabstand zu anderen Nutzungsarten ist hoch. Bei dem Spezial- AIF von Hauck Aufhäuser Lampe können Investo- ren bei einer geplanten Laufzeit von zwölf Jahren laut Brinker mit einer durchschnittliche Ausschüt- tungsrendite von 6 bis 8 Prozent pro Jahr rechnen. Bei reinen Projektentwicklungen sind noch einmal deutlich höhere Renditen realisierbar. Hier kann die durchschnittliche mittlere Rendite laut Daun bei 13 bis 14 Prozent und höher liegen. 28 % der Colocation- Rechenzentren speisen ihre Abwärme ein 31 % planen dies innerhalb der nächsten zwei Jahre Quelle: German Datacenter Association e.V., April 2024 88 Prozent ihres Energie- bedarfs Einspeisung der Abwärme beziehen Colocation-Rechenzentren aus Erneuerbaren Energien 25 % Ökostrom (Zertifikate) 63 % Wind oder Sonne aus Deutschland 2026 Bau- und Ausbaupläne Deutschland, nach Metropolregion-Standorten, in Megawatt IT-Leistung, gegenüber Stand 1. Januar 2024 Berlin Frankfurt am Main Düsseldorf andere München Nürnberg Bestand Erweiterungs- und Baupläne Quelle: Datenbank für Colocation- und Hyperscale-Rechenzentren, Jan. 2024 46 92 24 115 450 211 99 831 1.037 53 Rechenzentren* in Deutschland im Jahr 2024 1.994 Megawatt IT-Power in Deutschland im Jahr 2024 Milliarden Euro trugen deutsche Colocation- und Hyperscale-Rechenzentren im Jahr 2023 zum BIP bei 1.995 Beschäftigte durch Colocation- und Hyperscale-Rechenzentren in Deutschland ~22.000 10,4 * Colocation- und Enterprise-Rechenzentren > 50 kW Quelle: German Datacenter Association e.V., April 2024 davon 309 Colocation-Rechenzentren davon 1.360 Megawatt in Colocation-Rechenzentren €