The Poperty Post | Institutional Magazin Nr. 02 - Mai 2024

The Property Post Institutional 46 lich waren. Aber bei LTV-Grenzen zwischen 70 und maximal 80 Prozent ist dies durchaus sinnvoll und zieht die Nachrangtranche in eine Risikoposition, die deutsche Banken in der Vergangenheit selbst abzudecken bereit waren. Darlehensnehmer sind zunehmend auf der Suche nach solchen Finanzierungen und fragen nach Strukturen ohne klassische Bankbeteiligung, da so manch einer schon mal schmerzhafte Erfah- rungen im Umgang mit seiner Bank gemacht hat. Etwa wenn sie im Default-Fall wenig Bereitschaft zeigte – und häufig sicher auch nicht den regu- latorischen Spielraum hatte – auf sich ändernde Businesspläne einzugehen. Bei solchen Beispie- len zeigt sich dann auch, was geschlossene Gläu- bigervereinbarungen im Stressfall wert sind. Erst dann lernt man sich richtig kennen. Nicht selten tritt zu Tage, dass es schon bei der Grundannahme des Finanzierungsanlasses ein unterschiedliches Verständnis zwischen Seniorfinanzierer, Konsor- tialpartnern und Nachrangfinanzierer gibt. Im Verwertungsfall sind Vereinbarungen häufig Makulatur Auf dem Papier lassen sich Informationspflichten oder ein gemeinsames Vorgehen im Verwertungs- fall in umfassenden Gläubigervereinbarungen re- geln. Doch im Ernstfall erweisen sich diese oft als Makulatur. Selbst Call-Optionen, als oft letzte Ins- tanz der Sicherheit für Nachrangfinanzierer, grei- fen zu kurz in einem Umfeld, das von sinkenden Marktwerten auf breiter Front geprägt ist. Es fehlt dann schlichtweg an der nötigen Liquidität, mit der Nachrangfinanzierer die Seniortranchen überneh- men können. Es wird also höchste Zeit, strukturierte Finanzie- rungen in Deutschland neu zu denken. Es gilt Berührungsängste zwischen Pfandbriefbanken und alternativen Finanzieren abzubauen und auf- einander zuzugehen. Dazu gehört im Ansatz si- cherlich auch eine zunehmende Regulierung der alternativen Finanzierer, ohne diesen die Ge- schäftsgrundlage zu nehmen und ihren volks- wirtschaftlichen Nutzen für den gesamten Finan- zierungsmarkt zu beschneiden. Es braucht also eine Regulierung mit Fingerspitzengefühl. Finanzierer und Investoren sollten sich jetzt in Stellung bringen Wichtig ist es für die Finanzierer, ganz gleich ob klassisch oder alternativ, sich jetzt in Stellung zu bringen, um nicht zu riskieren, im nächsten Auf- schwung demMarkt hinterher zu laufen. Die Mana- ger und Kapitalgeber von Real Estate Debt Fonds tun gut daran, nicht erst irgendwann, sondern jetzt mit Grundstückseigentümern, Bauträgern oder Projektentwicklern über die nächsten Finanzierun- gen zu sprechen. Chancen wird es viele geben. Der Investitionsbedarf ist gigantisch. Umso unverständlicher ist die Zurückhaltung deut- scher institutioneller Anleger, Real Estate Debt Fonds mit frischem Kapital zu bedenken. Dies könnte sich als Fehler erweisen, denn internationa- le Investoren stehen zunehmend parat und warten auf die nächste Gelegenheit zum Einstieg. Wollen deutsche Investoren nicht das Nachsehen haben, wird es bei einer üblichen Vorlaufzeit von bis zu sechs Monaten in der Tat Zeit, sich mit neuen Re- al-Estate-Debt-Investment-Strategien zu beschäf- tigen. Es wäre zu wünschen, die Banken würden parallel dazu mehr Bereitschaft zu echten Koope- rationen entwickeln. Hanno Kowalski Managing Partner FAP Invest GmbH Ihr unfairer Vorteil. Entdecken Sie grenzenlose Insights und durchblicken Sie den Immobilienmarkt mit Informationen, die ihrer Zeit voraus sind. Erleben Sie mit RESPACE von PREA eine bahnbrechende KI-Plattform, die klare Antworten und Transparenz für alle schafft. Immobiliendaten · ESG Scoring · Marktanalyse · Preisprognosen · Solarpotential · u.v.m. Jetzt kostenlos starten!