The Poperty Post | Institutional Magazin Nr. 02 - Mai 2024

The Property Post Institutional NR 02 - MAI 2024 45 44 I m derzeitigen Markt für gewerbliche Immobilien- finanzierungen müssten Banken und alternative Finanzierer stärker kooperieren. Das scheitert aber in vielen Fällen, weil die meisten Banken noch nicht verstanden haben, dass sie umdenken werden müssen. Dabei ist offensichtlich, dass die von ihnen im aktuellen Markt angebotenen Belei- hungsausläufe häufig nicht ausreichen, um eine geschlossene Finanzierung auf die Beine zu stel- len. Eine solche ist aber elementar wichtig und die Lösung könnte in einer echten Kooperation mit alternativen Finanzierern liegen. Dies spricht sich bei Banken erst ganz langsam herum. Die Realität sieht derzeit noch etwas anders aus: Banken stellen Anforderungen ans Eigenkapital, die häufig nicht realisierbar sind. Dies lässt je- doch außer Acht, dass zahlreiche Finanzierungen sowohl von Bestandshaltern als auch von Projekt- entwicklern auf dem aktuell erreichten Preisniveau wieder Sinn ergeben. Positiv fällt auf, wenn sich einige deutsche Finanzierer tatsächlich auf die Suche nach Kooperationen begeben und dabei zunehmend Bereitschaft zeigen, mit alternativen Finanzierern im Nachrang zusammenzuarbeiten. Allerdings folgt darauf ein Aber, denn gleichzeitig halten sie an alten Gepflogenheiten fest, die am Bedarf des Marktes vorbei gehen. So ist eine erst- rangige, alleinige Grundschuld, die von der Bank selbst gehalten wird, für die Banken häufig nicht verhandelbar. Oft gilt dies auch für weitere Sicher- heiten, für die von den Geldhäusern der alleinige erste Rang beansprucht wird. Internationale Finanzierer agieren meist deut- lich flexibler Auf dieser Basis sind partnerschaftlichen Club- Deals, die im Sinne des Darlehensnehmers einen Whole-Loan-Ansatz resp. eine geschlossene Fi- nanzierung abbilden, nur sehr eingeschränkt mög- lich. Gespräche zwischen Senior- und Juniorfinan- zierern enden häufig schon früh an genau dieser Stelle. Wohlgemerkt in einemMarktumfeld, in dem eine zunehmende Zahl von gewerblichen Immo- bilienfinanzierungen für alle Seiten sinnvoll wäre. So aber überlassen deutsche Banken zunehmend internationalen Adressen das Spielfeld, die sich für Finanzierungen in Deutschland in Stellung brin- gen. Diese denken im Sinne von Darlehensstruk- turierung, Syndizierung und unterschiedlichsten Club-Deal-Strukturen deutlich flexibler. So werden von internationalen, häufig angelsäch- sisch geprägten Finanzierern bei einem klassi- schen Whole-Loan-Ansatz von vornherein Lever- age-Strukturen unterlegt, die nicht bei jeder neuen Kreditvergabe komplett neu verhandelt werden müssen. Loan-on-Loan-Fazilitäten schaffen die Grundlage dafür. Dies funktioniert nicht in der „al- ten Welt“, in der Mezzanine-Darlehen bis zu 100 Prozent Loan to Cost/Loan to Value (LTC/LTV) mög- Kooperative Finanzierungsmodelle Hanno Kowalski “ Banken stellen Anforderungen ans Eigenkapital, die häufig nicht realisierbar sind. Foto: Ryoji Iwata (auf Unsplash) Real Estate Debt Fonds scheitern viel zu oft an der Unflexibilität von Banken