EVIC-Investorenumfrage 2019

Ein Branche auf der Suche nach Alternativen

Zunehmende politische Regulierung und wachsende Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung wirken sich in Deutschland nur bedingt auf die Stimmung der Marktteilnehmer aus: Der Investmentmarkt stemmt sich offenbar, getrieben von Zinsniveau und Kapitalverfügbarkeit, gegen die zunehmenden Widrigkeiten und sucht allseits nach Chancen und Alternativen. Das zeigt eine aktuelle Umfrage unter rund 260 semi-professionellen und institutionellen Immobilieninvestoren in Deutschland, die Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) mit Unterstützung von RUECKERCONSULT durchgeführt hat. Demnach erwartet die Branche nach mittlerweile zehn Jahren Wachstum weiterhin Produktknappheit und steigende Preise, behält aber auch die wirtschaftliche Entwicklung und das Zinsumfeld im Auge. Wohninvestoren und insbesondere jene, die auf dem Berliner Markt aktiv sind, setzen sich darüber hinaus intensiv mit den politischen Regulierungen auseinander. Grundsätzlich stehen die Zeichen aber weiter auf Ankauf, insbesondere auch in Standorten außerhalb der Top 7 und das über alle Nutzungsarten hinweg.
 

Trendwende allgemein nicht in Sicht
Das Umfrageergebnis zeigt, dass insbesondere in den Bereichen Wohnen und Büro der Markt nach wie vor angespannt ist. Das lässt sich mittlerweile nicht nur für A-Standorte verifizieren. Auch in B-Städten ist die Nachfrage höher als das Angebot. Neben den aktuellen politischen Maßnahmen scheint dies im Wohnsektor zwischenzeitlich eine Abwendung von Investoren zu verursachen, denn immerhin 28 Prozent der Befragten geben an, in den kommenden Monaten weniger in diesem Segment investieren zu wollen als bisher. Besonders stark dürfte Berlin davon betroffen sein. Ähnliche Entwicklungen lassen sich im Bereich Einzelhandel verzeichnen: Shopping-Center und Highstreet Retail verlieren deutlich in der Investorengunst, während für Nahversorgungs- und Fachmarktzentren positive bis stabile Entwicklungen erwartet werden. Die Produktknappheit erklärt zudem den weiteren Anstieg der Immobilienpreise, den eine deutliche Mehrheit der Umfrageteilnehmer für alle Assetklassen auch in den kommenden Monaten fortgesetzt sehen. So gehen 66 Prozent aller befragten Unternehmen davon aus, dass die Preise in A-Städten ihr Allzeithoch noch nicht erreicht haben. In den regionalen Märkten rechnen sogar 77 Prozent mit weiter steigenden Immobilienpreisen. Die Zahl der Investoren, die für deutsche Metropolen von weiteren Preissteigerungen ausgehen, ist im Vergleich zum Vorjahr noch einmal um fünf Prozentpunkte gestiegen – für B- und C-Standorte sogar um neun Prozentpunkte.

Angebotsmangel treibt Alternativen
Aufgrund des Angebotsmangels planen knapp zwei Drittel der Investoren höhere Investitionen außerhalb der etablierten Ballungszentren. Der Produktmangel lässt außerdem immer mehr Investoren auf Mischnutzungs- und neue Konzepte ausweichen. Hier planen 30 Prozent der Umfrageteilnehmer in den kommenden zwölf Monaten höhere Investitionen. Auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten verschieben immerhin 53 Prozent ihr Risikocluster weiter zu core+ oder Value-Add. Bei der Frage nach der Anpassung der Investmentstrategie ist eine Verlagerung weg von Immobilien für die meisten Umfrageteilnehmer keine Option. Hier liegt der Anteil bei gerade einmal 12 Prozent.
 

Politische Regulierungen aus Sicht der Investoren das falsche Instrument
Nicht nur in Berlin, sondern bundesweit nehmen regulative, staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt zu. Deshalb hat EVIC Investoren in diesem Jahr nach dem Einfluss politischer Regulierungen auf ihre Investitionsstrategie gefragt. Das Ergebnis der Umfrage ist deutlich: 84 Prozent der Befragten gehen im Bereich Wohnen von negativen Auswirkungen auf das eigene Investitionsverhalten durch zunehmende Restriktionen aus. Ein besonderes Augenmerk gilt dabei der Bundeshauptstadt Berlin. Allein durch den Mietendeckel sehen sich 81 Prozent der Investoren mit mittelschweren bis schweren Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit konfrontiert. Zur bundesweit geltenden, verschärften Mietpreisbremse geben 77 Prozent der befragten Unternehmen an, negative Effekte zu erwarten.
 

Weiterhin solide Finanzierungsquoten im Investmentbereich
Wichtig ist den befragten Anlegern bei Immobilieninvestments ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital. So planen 47 Prozent eine Finanzierung ihrer Immobilieninvestments mit einem Eigenkapitalanteil von 26 bis 50 Prozent. Mehr als ein Viertel der Investoren (28 Prozent) gab an, eher konservativ mit einem Eigenkapitalanteil von über 50 Prozent zu finanzieren. Dagegen finanziert knapp ein Viertel (24 Prozent) mit einem hohen Fremdkapitalanteil von über 75 Prozent. Die Investorengruppe mit dem geringsten Eigenkapitaleinsatz stellt der Mittelstand. Hier investieren 80 Prozent mit weniger als 25 Prozent Eigenkapital.
 

Zur Umfrage: Die zum fünften Mal durchgeführte Online-Umfrage zur Einschätzung der Investmentmärkte wurde assetklassenübergreifend durchgeführt. Rund 260 Unternehmen mit einer Verteilung über die unterschiedlichen Risikocluster und Assetklassen beteiligten sich an der Online-Umfrage. Die Umfrage wurde im Juli/August 2019 durchgeführt.

Die ausführlichen Ergebnisse der Umfrage sind im Report „Investment Pulse 2019/2020“ zusammengefasst und können ab unter https://www.engelvoelkers.com/de-de/investment-consulting/doc/EVIC_Investment%20Pulse%202019%202020.pdf abgerufen werden.