Zukunft Warenhaus

Wann sind Umnutzungen in Mixed-Use-Konzepte wirtschaftlich tragfähig?

Erscheinungstermin: Oktober 2024

Herausgeber: PwC

Warenhäuser nehmen innerhalb der 1A-Lagen deutscher Innenstädte eine repräsentative Rolle ein. Spätestens seit den 1990er Jahren befinden sich die Warenhauskonzerne jedoch immer wieder in finanziellen Schieflagen. Durch die wachsende Konkurrenz mit Shopping-Centern und dem Online-Handel hat sich diese Situation weiter verschärft. Deshalb wurden viele Warenhäusern bereits geschlossen. Aufgrund ihrer prominenten Lagen sowie der städtebaulichen, sozialen und wirtschaftlichen Relevanz der Gebäude bedarf es einer Nachnutzung der freigewordenen Immobilien. Dabei stehen häufig Mischnutzungskonzepte im Vordergrund. In der aktuellen Studie „Transformation der Innenstädte“ analysiert PwC die Wirtschaftlichkeit ehemaliger Warenhäuser in Deutschland, wenn diese in Mixed-Use-Objekte umgebaut werden sollen. Zu diesem Thema gab es bislang kaum Untersuchungen, obwohl eine solche Vorab-Berechnung essenziell ist.

Ausgewertet wurden die Daten von 37 Kaufhäusern, die zwischen Juni 2023 und Januar 2024 geschlossen wurden. Die meisten befinden sich im Westen und Süden Deutschlands. Zur Abschätzung der Wirtschaftlichkeit von baulichen Maßnahmen zur Umnutzung setzt die Studie das sogenannte Residualwertverfahren ein. Dabei wird der Wert der Immobilie nach ihrem Umbau mit den dazu erforderlichen Umbaukosten abgeglichen. Daraus lässt sich ableiten, ob die Investitionen in eine Umnutzung sinnvoll sind.

Eines der wichtigsten Ergebnisse: Entscheidend für die spätere Rentabilität sowie den Werterhalt der Immobilie ist die Größe der Stadt: In guten Lagen von A- und B-Städten lassen sich ehemalige Warenhäuser nach der Umnutzung profitabel bewirtschaften. Das liegt vor allem an den erzielbaren Mieten. Diese sind weitaus höher als in kleineren Städten (C- und D-Städte).

Je nach Größe der Stadt unterschiedlich hohe Baukosten

In die Berechnung flossen verschiedene Standortdaten ein wie beispielsweise die Einwohnerzahl, der Bodenrichtwert sowie die durchschnittlichen Umbaukosten, die in das ehemalige Warenhaus fließen müssen, um das Gebäude marktfähig zu machen. Diese liegen in Ballungsräumen im Schnitt bei 3.000 Euro pro Quadratmeter; in kleineren Städten bei 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die nötigen baulichen Eingriffe betreffen zumeist die Tragwerkstruktur. Darüber hinaus sind unter anderem Anpassungen der Grundrisse und des Brandschutzes nötig. Oft müssen zusätzliche Aufzüge und Treppenhäuser eingebaut und die gesamte Haustechnik erneuert werden. Je nach Gebäudetyp und Baujahr ist es eine große Herausforderung, natürliches Licht ins Gebäudeinnere zu lenken. Manche Objekte stehen zudem unter Denkmalschutz, was einen Umbau zusätzlich verkompliziert.

Große Unterschiede der erzielbaren Mieten zwischen A- und C-Städten

Die mittlerweile große Erfahrung bei der Umnutzung von Kaufhäusern zeigt, dass eine anschließende Mischung aus Einzelhandel, Büro, Wohnen, Gastronomie, Hotel beziehungsweise Seniorenwohnen sinnvoll sind. So lässt sich am ehesten ein lebendiges und vielfältiges innerstädtisches Quartier mit einer positiven Ausstrahlung in die Nachbarschaft schaffen.

Zentral für die Wirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit einer Umnutzung sind die erzielbaren Mieten: Wird nach der baulichen Veränderung ein Teil der Flächen von einem Gastronomiebetrieb genutzt, liegt in A-Städten die durchschnittliche Miete bei 34 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. In einer C-Stadt beläuft sie sich im Schnitt auf lediglich 22 Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen liegt sie in A-Städten bei 26 Euro und in C-Städten bei 16 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch bei anderen Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel und Seniorenwohnen liegt die Differenz der erzielbaren Mieten im Vergleich von A- zu C-Städten in einer ähnlichen Größenordnung. In D-Städten liegen erwartbaren Mieten nochmals niedriger.

In vielen Mittelstädten zeigt sich ein Dilemma: Einerseits spielen (ehemalige) Warenhäuser oft eine wichtige Rolle in den Einkaufsstraßen. Sie prägen das Stadtbild und sind Ankerpunkte für Einzelhandel und Gastronomie. Andererseits rechnen sich an diesen Standorten kaum aufwändige Umbauten zu mischgenutzten Objekten, weil der später erzielbare Mietertrag in einem großen Gegensatz zu den nötigen Umbaukosten steht. Wirtschaftlich orientierte Investoren werden unter diesen Begebenheiten nicht investieren.

Ratsam wäre es deshalb, dass betroffene Kommunen Konzepte für eine finanzielle Unterstützung von Entwicklern kreieren. Denn häufig bündeln die Gebäude einen großen Teil der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche. Werden sie aufgegeben, sinkt auch die Kundenfrequenz in den angrenzenden Läden, Restaurants und Cafés. Das kann eine Negativspirale in Gang setzen. Denkbar wären deshalb Baukostenzuschüsse oder der Ankauf des Warenhaus-Grundstücks durch die Gemeinde.