Zukunft Büro
Homeoffice führt langfristig zu hybriden Arbeitsmodellen und sinkender Flächennachfrage
Erscheinungstermin: März 2024
Herausgeber: Colliers, ifo Institut
Die Arbeitswelt hat in den vergangenen Jahren einen rasanten Wandel durchlaufen. Vor der Coronapandemie lag die durchschnittliche Homeoffice-Quote unter Beschäftigten in Deutschland noch bei rund 5 Prozent. Heute ist für ein Viertel der Beschäftigten die regelmäßige Arbeit im Homeoffice zur neuen Normalität geworden. Doch welche Auswirkungen haben die Veränderungen in der Arbeitswelt auf den Büroimmobilienmarkt? In welcher Funktion und Größe werden Büro zukünftig noch gebraucht? Wie entwickeln sich Flächenumsätze und Leerstandsquoten? Diesen Fragen gehen Colliers und das ifo in der gemeinsamen Studie „Neue Arbeitswelt. Neue Arbeitsorte: Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt“ nach und fokussieren sich dabei auf Entwicklungen in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf zwischen 2013 und 2023. Zudem werden erstmals die Daten der Homeoffice-Umfragen des ifo Instituts mit der Büromarktdatenbank von Colliers verknüpft.
Im Spannungsfeld zwischen Normalisierung und Rückabwicklung von Homeoffice-Angeboten haben sich in den meisten Unternehmen strukturiert hybride Arbeitsmodelle etabliert, denn nur 7 Prozent aller Beschäftigten arbeiten vollständig im Homeoffice. Diese strukturiert hybriden Arbeitsmodelle sind weiter auf Büroflächen angewiesen, die heute über mehr kommunikative Flächen zur Teamarbeit und zum informellen Austausch unter Mitarbeitenden verfügen müssen. Vor der Coronapandemie war die New Work-Fähigkeit von Büroflächen für nur 5 Prozent aller Unternehmen das wichtigste Kriterium bei der Anmietung. Nach der Coronapandemie ist dieser Wert auf 33 Prozent gestiegen.
Minderbedarf von 12 Prozent am Büromarkt
84 Prozent aller Unternehmen in Deutschland, die ihren Bürobeschäftigten Homeoffice Regelungen anbieten, wollen auch in Zukunft daran festhalten. Daraus resultiert eine rückläufige Gesamtnachfrage nach Büroflächen in den deutschen Top-7-Städten, die am Büromarkt einen Minderbedarf von 12 Prozent bis zum Jahr 2030 ergibt, sofern die Anzahl der Bürobeschäftigten in Deutschland konstant bleibt. Diese 12 Prozent entsprechen einer Büromietfläche von 11,5 Millionen Quadratmetern.
Es ist eine deutliche Spreizung hinsichtlich des Angebotes am deutsche Bürovermietungsmarkt erkennbar. Moderne Flächen in guten Lagen, die New Work Anforderungen erfüllen, erfahren eine hohe Nachfrage bei
Unternehmen und entsprechende Mietpreissteigerungen. Flächen, auf denen sich die neue Arbeitswelt nicht abbilden lässt, haben es in der Vermarktung hingegen eher schwer.
69 Prozent der Unternehmen in Deutschland bieten mittlerweile Homeoffice-Regelungen an, bei Großunternehmen liegt der Anteil sogar 87 Prozent. Aber: Nach der Corona-Pandemie hat sich auch gezeigt, wie wertvoll das kollaborative Arbeiten im Büro ist. Mit den neuen, strukturiert hybriden Arbeitsmodellen hat sich so eine Form etabliert, die bei Arbeitgebern und Arbeitnehmern eine hohe Akzeptanz erfährt, die notwendige Produktvität ermöglicht und deshalb auch die Zukunft gehört.
60 Prozent der Büroimmobilien sind betroffen
Büromietverträge haben in Deutschland eine durchschnittliche Laufzeit von rund sieben Jahren. Weil nur etwa 15 Prozent aller Mietverträge pro Jahr erneuert werden, wirkt sich der Homeoffice-Effekt mit spürbarer Verzögerung auf den Markt für Büroflächen aus. Die Marktexperten von Colliers und dem ifo Institut gehen deshalb davon aus, dass 60 Prozent aller Büroimmobilien in Deutschland vom Homeoffice-Effekt betroffen sind und dass Unternehmen in diesen Immobilien ihre Flächen im Durchschnitt um 20 Prozent reduzieren werden.
Die perspektivische Reduktion der Bürokapazitäten um 12 Prozent stellt einen Stresstest für Vermieter und Investoren dar, aber es ist davon auszugehen, dass sich die Anlageklasse erfolgreich neu ausrichten wird.
