Wohnungsmarkt-Analyse

Preissteigerung flacht ab, Mietpreise stagnieren

Erscheinungstermin: Januar 2021

Herausgeber: VALUE AG

Die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind im 4. Quartal 2021 weiter gestiegen, allerdings lässt die Dynamik erneut nach. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich um 1,7 % gegenüber dem Vorquartal – die niedrigste Wachstumsrate seit dem ersten Quartal 2017. Die Mieten stiegen lediglich um 0,8 %. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 2,6 %, die Wachstumsraten nehmen aber auch hier ab. Die Preisdynamik nimmt nach aktueller Datenlage in allen betrachteten Bestandssegmenten ab. Dass auf Jahressicht immer noch Rekordmeldungen zur Preisentwicklung verbucht werden können, geht auf die Wachstumsraten in der ersten Jahreshälfte 2021 zurück. Zu diesem Ergebnis kommt die VALUE AG in ihrem aktuellen VALUE Data Insights Immobilienmarkt-Analyse.

In den Metropolen legten die Kaufpreise für Wohnungen durchschnittlich um 2,1 % im Vergleich zum 3. Quartal 2021 zu, die Mieten blieben im Median zum dritten Mal in Folge konstant. Spitzenreiter bei gebrauchten Eigentumswohnungen unter den sieben Großstädten ist Frankfurt am Main mit einem Plus von 3,8 %, vor München (2,1 %), Stuttgart (1,8 %), Berlin (1,4 %), Köln (0,8 %) sowie Hamburg (0,7 %) und Düsseldorf (0,3 %). Im Vorjahresvergleich führt Hamburg das Feld an. Im Vergleich zum 4. Quartal 2020 stiegen die Preise hier mit 14,5 % etwas stärker als in Köln mit 13,8 %. Dahinter folgen Düsseldorf (13,1 %) vor München (12,6 %), Stuttgart (10,9 %), Berlin (8,8 %) und Frankfurt am Main (4,2 %).

Die Mieten kletterten in den Metropolen im 4. Quartal wieder minimal nach oben, bleiben aber erneut weit hinter den Wachstumsraten der anderen Segmente zurück. In Berlin stiegen sie im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % und auch in Stuttgart (1,1 %) gab es leichte Zuwächse. In Hamburg (0,6 %), Düsseldorf (0,3 %) und Köln (–0,1 %) fiel der Anstieg geringer aus. In Frankfurt am Main (–0,3 %) und München (–0,5 %) sind die Mieten aktuell leicht rückläufig.

In den 14 B-Städten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 2,5 %. Dabei lag in fast allen B-Städten das Wachstum im Vergleich zum Vorjahresquartal bei über 10 %. Lediglich für Mainz (8,8 %), Münster (8,7 %) und Wiesbaden (7,5 %) wurden geringere Wachstumsraten verzeichnet. Angeführt wird das Ranking von Leipzig (21,2 %) vor Dresden (19,1 %) und Bremen (17 %). Im Vergleich zum vorangegangenen Quartal führt Münster (7,5 %) die Liste vor Dresden (5,3 %) und Aachen (4,7 %) an. Bei den Mieten ist Bremen mit einem Anstieg von 5,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal Spitzenreiter unter den B-14 Städten, vor Leipzig (5,7 %) und Münster (4,9 %). Am Ende der Skala rangieren Karlsruhe (1 %), Mannheim (0,9 %) und Hannover (0,6 %).

Es verfestigt sich der Eindruck, dass die Preise den Zenit erreichen, zumindest auf dem Bestandsmarkt. Angesichts stagnierender Mieten, der geringen Anfangsrenditen und – wie zuletzt gemeldet wurde – leicht ansteigender Leerstände überrascht diese Entwicklung nicht. Auch die stark gestiegenen Baukosten dürften einen nicht unwesentlichen Beitrag zur abflachenden Bestandspreisentwicklung geleistet haben. Es wird zunehmend teurer, Altbaubeständte auf Vordermann zu bringen; das geht zulasten tragfähiger Kaufpreise. Bei anhaltenden Baukostensteigerungen und gleichzeitig steigenden Energiekosten ist davon auszugehen, dass die teils überzogenen Preise für ineffiziente Bestandsbauten eine Korrektur erfahren.

Regional Insight: Fokus auf Mieten und Kaufpreise in der Region Ostwestfalen-Lippe

Zum dritten Mal begleitet die regionale Sonderauswertung „Regional Insight“ die Datenanalyse den VALUE Marktdaten-Experten. Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beigetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen. Fokusregion in diesem Quartal ist die Region Ostwestfalen-Lippe.

Das Mietniveau liegt in der Region aktuell im Schnitt bei 7,35 €/m² während es im Bundesschnitt bei 8,00 €/m² liegt. Eigentumswohnungen sind für 2.370 €/m² zu haben, während sie im Bundesdurchschnitt bei 3.520 €/m² liegen. Gebrauchte Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 350.000 €, wobei im Bundesdurchschnitt 375.000 € verlangt werden.

Die Preisentwicklung in der Region ist vergleichbar mit der bundesweiten Entwicklung. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 13,2 % etwas schwächer als bundesweit (14,2 %). Die Wachstumsrate der Preise von Eigentumswohnungen liegt mit 17,9 % hingegen deutlich über der durchschnittlichen Entwicklung von 11,9 %. Ähnlich wie auch in anderen Regionen stagnierten die Mieten mit 0,5 % gegenüber dem letzten Quartal. In Bielefeld kosten Eigentumswohnungen mit 2.740 €/m² und Eigenheime mit 450.000 € aktuell am meisten. Auch Mietwohnungen sind mit 8,31 €/m² in Bielefeld teurer als in der übrigen Region. Am günstigsten ist es im Kreis Höxter: Hier sind Mietwohnungen bereits für 5,50 €/m² und Eigentumswohnungen für rund 1.510 €/m² zu haben. Eigenheime kosten hier 189.000 €. Im Kreis Paderborn kosten Einfamilienhäuser hingegen 417.000 €, Eigentumswohnungen 2.690 €/m². Die aktuelle durchschnittliche Miete liegt hier bei 7,80 €/m².