Wohnraumbedarfsprognose 2030
Es werden jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt
Erscheinungstermin: März 2025
Herausgeber: BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten, insbesondere in urbanen Ballungszentren, ist seit Jahren ein zentrales Thema in der wohnungspolitischen Diskussion. Der fortschreitende demografische Wandel, die Zunahme kleinerer Haushalte sowie anhaltende Urbanisierungstrends verschärfen die Frage: Wie viele neue Wohnungen braucht Deutschland. Und vor allem: Wo? Die neue Wohnraumbedarfsprognose 2025 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gibt Antworten auf diese Fragen und analysiert die regionalen Neubaubedarfe bis 2030. Im Fokus stehen sowohl demografische und strukturelle Einflussfaktoren als auch der Ersatz- und Nachholbedarf sowie der nutzbare Leerstand.
Die wichtigsten Ergebnisse
Hoher Neubaubedarf bis 2030 bleibt bestehen
Zwischen 2023 und 2030 werden jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt. Dieser Bedarf ergibt sich nicht nur aus dem Bevölkerungswachstum, sondern vor allem aus der steigenden Zahl kleiner Haushalte, dem Ersatzbedarf durch veralteten Bestand und einem seit Jahren bestehenden Nachholbedarf. Damit bleibt der Druck auf die Bauwirtschaft trotz konjunktureller Herausforderungen hoch.
Regionale Disparitäten prägen die Bedarfsverteilung
Während in strukturschwachen, peripheren Regionen die Wohnraumnachfrage zurückgeht, bleiben die Neubaubedarfe in den Ballungsräumen und ihrem Umland besonders hoch. Im Schnitt werden bundesweit 38 Wohnungen pro 10.000 Einwohner jährlich benötigt – in Großstädten wie München, Berlin oder Frankfurt liegt der Bedarf jedoch bei bis zu 74 Einheiten. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer regional differenzierten Wohnbaupolitik.
Demografischer Zusatzbedarf als zentrale Komponente
Rund 160.000 Wohneinheiten pro Jahr sind allein auf den demografischen Zusatzbedarf zurückzuführen. Zwar stagniert die Gesamtbevölkerung, jedoch führen Trends wie Singularisierung und Alterung zu mehr, vor allem kleineren Haushalten. Der Wohnflächenkonsum pro Kopf bleibt damit weiterhin hoch, sodass trotz stagnierender Bevölkerung die Wohnungsnachfrage steigt.
Ersatzbedarf durch alternden Gebäudebestand
Etwa 110.000 Wohnungen jährlich müssen gebaut werden, um alte, nicht mehr wirtschaftlich sanierbare Gebäude zu ersetzen. Besonders in Regionen mit hohem Altbaubestand ist dieser Effekt spürbar. Die Annahmen hierzu sind konservativ gewählt und basieren auf einer Ersatzquote von 0,2–0,3 % p. a. des Bestands.
Nachholbedarf als Folge zu geringer Bautätigkeit seit 2015
Zwischen 2015 und 2022 wurden jährlich rund 34.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Zusammen mit dem Bedarf zur Schaffung einer Fluktuationsreserve summiert sich der Nachholbedarf auf etwa 60.000 Wohneinheiten pro Jahr bis 2030. Diese Lücke hat besonders in angespannten Märkten zu Preissteigerungen geführt.
Leerstand als potenzieller Ausgleich nur begrenzt wirksam
Von den knapp 2 Mio. leerstehenden Wohnungen in Deutschland (2022) ist laut BBSR etwa die Hälfte kurzfristig beziehbar. Aber rund 10.000 Wohneinheiten jährlich können realistisch zur Bedarfsdeckung beitragen. Denn der größte Leerstand besteht in nachfrageschwachen Regionen – eine Umverteilung ist kurzfristig kaum möglich.
Bautätigkeit aktuell leicht unter Bedarf
2023 wurden bundesweit 294.400 Wohnungen fertiggestellt, was etwa 35 Einheiten pro 10.000 Einwohner entspricht und leicht unter dem prognostizierten Bedarf liegt. Der Geschosswohnungsbau dominiert dabei mit über 70 % der Fertigstellungen und wird auch künftig das Rückgrat der Neubautätigkeit bilden.
Langfristiger Rückgang der Neubaubedarfe ab 2030 erwartet
Für den Zeitraum 2031–2045 prognostiziert das BBSR einen Rückgang auf rund 190.000 Wohnungen jährlich. Dies liegt am erwarteten Bevölkerungsrückgang und einem abnehmenden demografischen Zusatzbedarf. Wie belastbar diese Annahmen sind, hängt stark von Migrationsbewegungen und gesellschaftlichen Entwicklungen ab.
Differenzierung nach Gebäudetypen wichtig für Marktakteure
Die Analyse differenziert klar zwischen Geschosswohnungsbau und Ein-/Zweifamilienhäusern. Während der Großteil des Neubaubedarfs im Mehrfamilienhausbereich liegt, bleibt das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser mit rund 100.000 Einheiten jährlich vor allem für das Umland wachsender Metropolen relevant.
