Wohninvestmentmarkt

Mehrheit der Investoren rechnet mit einer Rückkehr der Marktaktivität auf das Vor-Krisen-Niveau bis Ende 2025

Erscheinungstermin: April 2024

Herausgeber: CBRE

Die wirtschaftlichen Rahmendbedingungen haben sich in den vergangenen Monaten merklich verschlechtert und deutlich auf die Immobilienbranche abgefärbt. Trotz der angespannten Lage gibt es erste Anzeichen einer Stimmungsaufhellung. So machen die Aussicht auf sinkende Finanzierungskosten und eine Stabilisierung der Baukosten Hoffnung. Wie planen Wohnimmobilieninvestoren vor diesem Hintergrund ihre strategische Ausrichtung? CBRE hat im Rahmen des 2024 Germany Residential Investor Intentions Survey 148 Immobilieninvestoren befragt.

Fast 70 Prozent der deutschen Immobilieninvestoren wollen ihre Aktivitäten im Wohnimmobiliensegment ausweiten – und weitere 20 Prozent wollen sie zumindest stabil halten. Dabei konzentrieren sich die Investoren stärker auf Investmentmöglichkeiten mit höheren Renditen. So gaben 28 Prozent an, sich auf Value-Add fokussieren zu wollen. Dabei handelt es sich um Strategien, mit denen der Wert von Bestandsimmobilien durch aktives Management und Repositionierungsmaßnahmen gesteigert werden soll. Risikoarme Core-Objekte, also ESG-Kriterien entsprechende Neubauten, werden von 25 Prozent der Befragten präferiert. Wichtigster Treiber des Investoreninteresses ist das potenzielle Mietwachstum bei auch bereits bestehenden Immobilien. Dies gaben 38 Prozent der Befragten an. Weitere 34 Prozent nannten die attraktiven und nachhaltig robusten Fundamentaldaten auf der Angebots- und Nachfrageseite als weitere Chance.

Knapp ein Viertel der befragten Investoren erwartet bereits im laufenden Jahr eine Rückkehr des Investmentmarktes auf das Niveau vor der Zinswende. Der Großteil – etwa ein Drittel – erwartet, dass die Marktaktivität bis Ende des ersten Halbjahres 2025 wieder den im ersten Quartal 2022 verzeichneten Höchststand erreichen wird. Knapp ein Viertel erwarten dies hingegen erst für das zweite Halbjahr 2025 – und 20 Prozent gar erst für 2026 oder später.

Branche erwartet fallende Preise im opportunistischen Segment

Die Umfrage von CBRE zeigt, dass der Preisfindungsprozess im Core-Segment am weitesten fortgeschritten ist. Einerseits erwarten 51 Prozent der befragten Teilnehmer stabile oder steigende Preise aufgrund der geringeren Produktverfügbarkeit. Andererseits wird die Rückkehr zu einem neuen stabilen Preisniveau auch in diesem Segment noch einige Zeit in Anspruch nehmen, zumal 45 Prozent der Investoren von weiteren, wenn auch geringeren, Preiskorrekturen nach unten ausgehen. Im Core-Plus-Segment erwarten 49 Prozent der Teilnehmer weiteren Korrekturbedarf, während der Anpassungsbedarf im opportunistischen Segment erwartungsgemäß am größten ist. Hier gehen 60 Prozent der Befragten davon aus, dass die Preise noch fallen werden. Jeder Vierte erwartet Preiskorrekturen von zehn bis 20 Prozent. Weitere 20 Prozent der Befragten rechnen mit deutlich höheren Renditeanstiegen.

Finanzierungsmodelle werden langfristiger und risikoärmer

45 Prozent der Umfrageteilnehmer wollen an ihren bestehenden Finanzierungsstrukturen festhalten. Ein Viertel der befragten Marktteilnehmer planen bei potenziellen Investments ihre Finanzierung zurückzufahren und lediglich 20 Prozent der Investoren planen im Vergleich zum Vorjahr aggressivere Investmentstrategien mit einem höheren Fremdkapitaleinsatz. Dabei strebt nur ein Bruchteil der befragten Unternehmen eine Hundert-Prozent-Finanzierung an, auch deshalb, weil diese Form aktuell auch bankenseitig kaum angeboten wird. Immerhin knapp 13 Prozent streben jedoch nach wie vor Finanzierungen im Bereich um die 90 Prozent an. Die größte Gruppe der Investoren plant Finanzierungen im klassischen Bereich zwischen 50 und 80 Prozent. Fast ein Drittel der teilnehmenden Investoren strebt im Wohnungssektor Finanzierungen unterhalb von 50 Prozent an, weitere zwölf Prozent wollen gänzlich auf Fremdfinanzierung verzichten.

Grundsätzlich sind die Finanzierungspartner bei der Vergabe von Krediten weiterhin zurückhaltend. So stehen 24 Prozent der Investoren vor der Herausforderung, dass der Beleihungsauslauf (LTV) häufig von Finanzierungspartnern angesetzt wird. 23 Prozent der Investoren nannten die gestiegenen Zinsen und Finanzierungskosten als weitere Hürde bei geplanten Investments am deutschen Wohnungsmarkt. Weitere 21 Prozent der Investoren nannten die Kreditvergabeprozesse der Finanzierungspartner im Hinblick auf die Due Dilligence als weiteren wesentlichen Grund, der Investments aktuell behindert beziehungsweise zeitlich verzögert.

Berlin im Fokus

Unter den befragten Investoren war Berlin der mit weitem Abstand bedeutendste Zielmarkt für potenzielle Wohninvestments in Deutschland. Jeder Zweite möchte in der Bundeshauptstadt auch 2024 investieren. München und Frankfurt folgen auf den Plätzen zwei und drei.

Aufpreise für ESG-gerechte Immobilien

Nachhaltigkeit und ESG sind keine Modethemen, sondern wichtige Bestandteile der Anlagestrategie. Einige der befragten Anleger sind bereit, einen Aufpreis für ESG-kompatible Produkte zu zahlen. Mehr als die Hälfte ist bereit, bis zu zehn Prozent mehr für ökologisch und sozial nachhaltige Immobilien zu zahlen.