Trendbarometer 2019

Immobilien-Investmentmarkt

Erscheinungstermin: Januar 2019

Herausgeber: Ernst & Young Real Estate GmbH

Im vergangenen Jahr wechselten in Deutschland Immobilien im Wert von 78 Milliarden Euro den Besitzer – das entspricht einem Zuwachs von sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr und ist der höchste Wert seit 2015, als das Transaktionsvolumen 79 Milliarden Euro betragen hatte. Dieser Wert umfasst den Verkauf von Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios.

Deutschland soll auch im Jahr 2019 ein attraktiver Standort für Immobilieninvestments bleiben. Derzeit äußern sich 97 Prozent der Investoren positiv über die Aussichten für den Immobilienstandort Deutschland – im Vorjahr lag der Anteil bei 94 Prozent. Allerdings sinkt der Anteil derer, die die Marktsituation als uneingeschränkt sehr gut bezeichnen, von 52 auf 41 Prozent.

Das sind Ergebnisse des jährlich erscheinenden „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019“ von EY Real Estate. Für die Studie wurden rund 300 Investoren befragt.

„Deutschland bleibt weltweit einer der attraktivsten Immobilienmärkte. Allerdings haben die Preissteigerungen der letzten Jahre, die politischen Eingriffe der Bundesregierung und Kommunen sowie Kapazitätsengpässe im Bausektor Spuren hinterlassen. Die Herausforderungen für Investoren sind gewachsen“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich und verantwortlich für die Studie. Für 2019 wird mit einem Transaktionsvolumen von ca. 72 bis 75 Milliarden Euro gerechnet, was einem leichten Rückgang gegenüber dem Jahr 2018 entsprechen würde.

Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt hoch
Im vergangenen Jahr wurden für 17,6 Milliarden Euro in Portfolios gehandelte Wohnimmobilien gekauft, knapp 13 Prozent mehr als 2017. Bei 71 Prozent der Befragten sind Wohnimmobilien nach wie vor begehrt. „Allerdings ist – insbesondere bezahlbarer – Wohnraum in den Metropolen immer noch sehr knapp“, sagt Schulz-Wulkow. Keine nachhaltige Lösung für das zu geringe Angebot an Wohnraum stellen jedoch die von der Politik favorisierten Ansätze dar – darin sind sich 89 Prozent der Befragten einig. „Mietrechtsverschärfungen bauen keine Wohnungen“, sagt Schulz-Wulkow.

Für Investoren hoch attraktiv sind nach wie vor auch Gewerbeimmobilien:
80 Prozent der befragten Investoren werden ihren Fokus im Jahr 2019 weiterhin auf Büroimmobilien legen. Einzelhandelsimmobilien haben dagegen deutlich an Beliebtheit verloren, lediglich 41 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten hier eine hohe Nachfrage, 2018 waren noch 60 Prozent dieser Ansicht.

Kapazitätsengpässe beim Bau erschweren Neubau-Investments
Angesichts des bereits sehr hohen Preisniveaus planen 89 Prozent der Befragten vor allem Investitionen in den eigenen Bestand anstelle von teuren Zukäufen. Sowohl Neubau-Projekte als auch Investitionen in den Bestand werden jedoch durch die nahezu komplette Auslastung in der Bauwirtschaft erschwert, was sich in Verzögerungen und Mehrkosten niederschlägt. Alle Umfrageteilnehmer berichten von solchen Erfahrungen. „Die in den vergangenen Jahren sehr populär gewordenen Forward-Deals, also der Ankauf einer Immobilie, die der Verkäufer erst im Anschluss an den Verkauf schlüsselfertig und auf seine Kosten errichten muss, büßen in diesem Umfeld etwas an Attraktivität ein. Für Investoren sowie Projektentwickler bergen sie ein Kostenrisiko etwa durch Verzögerungen beim Bau“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. „Das ist eine bemerkenswerte Entwicklung. Schließlich sind Forward Deals in Zeiten des Nachfrageüberhangs eigentlich ein stark nachgefragtes Vehikel.“ Immerhin 53 Prozent der Befragten gaben an, Forward-Deals 2019 auch als Option in Betracht zu ziehen.

Später Marktzyklus motiviert Verkäuferseite
Der Immobilienmarkt befindet sich bereits in einer späten Phase seines Zyklus. Gewinnmitnahmen durch Verkäufe gewinnen an Bedeutung bestätigen 9 von 10 Befragten, ebenfalls 90 Prozent der Umfrageteilnehmer gaben an, ausgesprochen selektiv beim Ankauf vorzugehen. „Wir beobachten, dass die Konstellation auf dem Immobilienmarkt derzeit Verkäufe begünstigt. Augenmaß beim Ankauf – Entschlossenheit beim Verkauf, das ist die Devise der Stunde“, kommentiert von Drygalski. Immer mehr Investoren schauen sich mittlerweile verstärkt auch Nischenprodukte an (74 Prozent) oder ziehen Investments im Ausland in Betracht (67 Prozent).

Bestimmte Asset-Klassen profitieren von der Digitalisierung
Immobilienwirtschaftliche Trends, die aus Sicht der Befragten direkt mit der Digitalisierung verknüpft sind, sind Coworking-Produkte (91 Prozent) sowie Serviced- und Mikroapartments (85 und 83 Prozent). „Der nachlassenden Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien steht ein wachsendes Interesse an Logistikimmobilien gegenüber. Da schlägt sich der Konflikt zwischen E-Commerce und stationärem Handel direkt auf die Immobilienmärkte nieder“, erläutert Schulz-Wulkow. 93 Prozent der Befragten beobachten eine steigende Attraktivität von Logistikimmobilien auf der „letzten Meile“.

5G-Einführung als Katalysator für Digitalisierung?
Einen positiven Schub in Sachen Digitalisierung erhoffen sich fast 80 Prozent der Umfrageteilnehmer von der Einführung des Mobilfunkstandards 5G. „5G kann für die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft als Katalysator fungieren“, sagt von Drygalski. „Der neue Mobilfunkstandard ermöglicht innovative Gebäudekonzepte und kann einstige Standortnachteile ausgleichen. Nicht zuletzt ergibt sich für Immobilieneigentümer mit der Vermietung von Dachflächen für die Installation von Sendetechnologie eine zusätzliche Einnahmemöglichkeit“, so von Drygalski.

Über die Studie
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt wird jährlich im Januar publiziert. Befragt wurden ca. 300 Marktteilnehmer, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind – darunter institutionelle Investoren, Immobilien-AGs/REITs, Immobilienfonds, Banken, Family Offices, Kapitalanlagegesellschaften und Wohnungsgesellschaften.