TAG Wohnungsmarktbericht 2018

Ostdeutschland

Erscheinungstermin: Oktober 2018

Herausgeber: TAG Immobilien AG

An ostdeutschen Wohnstandorten können Investoren Renditen zwischen 4 und 12 % erwarten. Die Risiken bewegen sich dabei oftmals auf einem ähnlichen Niveau wie in westdeutschen Mittel- oder Großstädten. So ist es nicht risikoreicher in Rostock zu investieren als in Düsseldorf. Die Bruttoanfangsrendite liegt in der Hansestadt mit 6,0 % jedoch deutlich höher als in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit 4,3 %. Das Investitionsrisiko am Magdeburger Wohnungsmarkt ist vergleichbar mit dem in Bremen oder Münster. Mit 7,8 % gegenüber 5,8 beziehungsweise 4,3 % sind die Ertragsaussichten aber deutlich attraktiver. Und ob man in Halle an der Saale oder in Wiesbaden investiert, ist unter Risikoaspekten fast unerheblich - in Halle gibt es jedoch knapp 3 Prozentpunkte mehr Rendite.

Dies ermittelte der diesjährige "Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland" der TAG Immobilien AG. Für die Studie wurden von dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner Deutschland erneut 27 ostdeutsche Groß- und Mittelstädte analysiert. In die Untersuchung eingeflossen sind, wie bereits in den Vorjahren, unter anderem Daten zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung, zu Miet- und Kaufpreisen und zu den Wohnkosten der Mieter. Neu ist der detaillierte Blick auf die regionalen Risiko-Rendite-Verhältnisse aus Investorensicht.

Mehr Haushalte, sinkende Arbeitslosigkeit

"Zahlreiche ostdeutsche Regionen entwickeln sich sehr positiv und haben gute Zukunftsaussichten. Das zeigt der Blick auf Mieten, Kaufpreise, Konsum, Einkommen und Arbeitsmarkt", sagt Claudia Hoyer, COO der TAG Immobilien AG. "Städte wie Rostock, Magdeburg oder Halle haben sich zu wettbewerbsfähigen Standorten für Immobilieninvestitionen entwickelt", so Hoyer weiter. In Schwerin, Nauen und Görlitz ist die Bevölkerung in den Jahren 2014 bis 2016 mit einem Plus zwischen insgesamt 3,2 und 4 % stärker gewachsen als in Dresden (+ 2 %) oder Berlin (+ 3 %). Parallel legte die Zahl der Haushalte in Freiberg, Görlitz, Merseburg, Halle, Greifswald und Schwerin im Jahresvergleich zwischen 5,5 und 8,8 % zu. In Berlin und Dresden stieg sie um 3,1 bzw. 4,2 %.

In allen 27 untersuchten Städten sind darüber hinaus die Arbeitslosenzahlen binnen sechs Jahren deutlich gesunken. Döbeln, Freiberg, Potsdam, Jena, Nauen und Eberswalde weisen mit weniger als 6 % aktuell die niedrigsten Arbeitslosenquoten in Ostdeutschland aus. Zuzug, Haushaltszahlen und rückläufige Arbeitslosigkeit lassen das Einkommensniveau auf der einen und die Nachfrage nach Wohnraum auf der anderen Seite steigen.

Mieten und Kaufpreise steigen

Diese positive wirtschaftliche Entwicklung führte im Jahr 2017 erneut zu einem deutlichen Mietwachstum im Großteil der 27 untersuchten Städte. An neun Standorten erhöhte sich die angebotene Miete innerhalb eines Jahres um 3 bis 6 %, so beispielsweise in Stralsund, Eisenach, Weimar, Magdeburg und Jena. In weiteren sechs Städten (Cottbus, Leipzig, Strausberg, Schwerin, Nauen, Brandenburg a. d. H.) betrug das Mietwachstum 6 bis 10 %. In Berlin und Rostock erhöhten sich die inserierten Mieten im abgelaufenen Jahr sogar um 14,8 beziehungsweise 23,6 %.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wurden erneut teurer. So stiegen sie an sechs Standorten um 3 bis 6 %, in weiteren sechs Städten um 6 bis 10 % und in Erfurt, Gera, Leipzig, Merseburg, Berlin und Waren an der Müritz um 10 bis 20 %. Das höchste Wachstum innerhalb eines Jahres verzeichneten Verkäufer von Bestandswohnungen in Rostock (+ 27 %) und Nauen (+ 42 %). Bei neugebauten Eigentumswohnungen erhöhten sich die angebotenen Kaufpreise vor allem in den thüringischen Städten und rund um Berlin und Potsdam erheblich mit Steigerungen zwischen 15 % (Strausberg und Jena) und ca. 30 % (Potsdam und Weimar). In Brandenburg a. d. H. wurden die inserierten Kaufpreise für Neubauwohnungen binnen eines Jahres um durchschnittlich 50 % teurer.

Der Wohnungsleerstand ist in allen ostdeutschen Regionen aufgrund der gestiegenen Wohnungsnachfrage weiter gesunken. Nur noch in Gera, Dessau-Roßlau und Görlitz sind zweistellige Leerstandsquoten zu beobachten. Berlin, Potsdam und Jena hingegen verfügen mit 1,1 % Leerstand kaum noch über Reserven. In Dresden (1,9 %), Rostock und Weimar (je 2 %), Waren an der Müritz (2,4 %) und Erfurt (2,5 %) wird das Angebot ebenso knapp wie in Greifswald (3,5 %) oder Strausberg im Berliner Umland (3 %).

Mieten bleiben erschwinglich, Wohnkosten zum Teil unter 20 % des Haushaltsnettoeinkommens

Trotz der dynamischen Entwicklungen bei den Mieten bleibt Wohnen in Ostdeutschland bezahlbar. Im Großteil der untersuchten Städte im Osten bezahlt man nur zwischen durchschnittlich 4,80 EUR/m² und knapp unter 9 EUR/m² Nettokaltmiete. Lediglich Berlin (11,85 EUR/m²) und Potsdam (10,22 EUR/m²) liegen mit ihren durchschnittlichen Angebotsmieten im zweistelligen Bereich. Entsprechend liegt die Wohnkostenbelastungsquote in allen Städten (mit Ausnahme von Berlin und Potsdam) zwischen 20 und 25 %, in Teilen Sachsens sogar deutlich unter 20 %.