Stagflation

Ursachen und Auswirkungen auf Immobilienmärkte

Erscheinungstermin: August 2022

Herausgeber: Quantum Immobilien AG

Braut sich gerade der "perfekte Sturm" zusammen? In den drei wichtigsten globalen Wirtschaftsräumen Europa, Ostasien und Nordamerika droht eine Rezession. Auch die deutsche Wirtschaft ist nach der Corona-Krise abermals heftigem Gegenwind ausgesetzt. Ukraine-Krieg und Energiepreise befeuern die gefährliche Kombination aus niedrigem Wachstum und hoher Inflation, die auch für die Entwicklung der Immobilienmärkte den Rahmen setzt.

In der aktuellen Analyse „Stagflation – Ursachen und Auswirkungen auf Immobilienmärkte“ diskutiert Quantum anhand der Haupttreiber der Inflation, warum wir Europa wohl nicht mehr so schnell in eine Welt niedriger Inflation zurückkehren wird. Vor allem die Angebotsschocks durch steigende Energiepreise und weltweite Lieferengpässe sprechen dagegen. Aber auch die zunehmende Staatsverschuldung und der Abwärtstrend des Euros treiben die Preise. Langfristig werden auch der zunehmenden globalen Desintegration und dem demographischen Wandel deutliche Effekte auf das gesamtwirtschaftliche Preisniveau zugeschrieben. In diesem Umfeld läutet die EZB nun erstmals seit 2011 einen Kurswechsel bei ihrer Zinspolitik ein. Eine massive Steigerung der Finanzierungskosten auf den Immobilienmärkten und eine damit einhergehende Schockstarre auf den Investmentmärkten sind schon jetzt die Folge.

Die zentralen Erkenntnisse:

• Der Ukraine-Krieg verstärkt den ohnehin schon hohen Preisdruck. Die Teuerungsrate der Erzeugerpreise liegt mittlerweile bereits bei 33,5 Prozent – Höchstwert seit Existenz der Bundesrepublik. Der Anstieg der Verbraucherpreise erreichte im Mai 7,9 Prozent und dürfte im gesamtjährlichen Vergleich mit 6,8 Prozent den höchsten Wert seit 1974 erreichen. Als Reaktion auf hohe Preissteigerungen sind hohe Lohnforderungen allgegenwärtig und es droht eine unkontrollierbare Lohn-Preis-Spirale.
   
• Haupttreiber des Aufwärtstrends der Inflation sind die steigenden Energiekosten infolge des Ukraine-Krieges. Diese kriegsbedingte Preissteigerung wird den Endkonsumenten erst verzögert erreichen und das Niveau der Verbraucherinflation, in einem Umfeld ohnehin stark erhöhter Rohstoffpreise, nochmals steigern. Zusätzlich belasten weltweite Lieferengpässe, Materialmangel und die Corona-Pandemie die deutsche Wirtschaft. Weitere Ursache der Verteuerung ist die Ausweitung der Geldmenge durch Anleihenkäufe des Eurosystems und die systematische Staatsverschuldung der letzten Jahre. Mehr Schulden und höhere Staatsausgaben erhöhen volkwirtschaftlich gesehen den Dampf im Kessel. Des Weiteren erzeugt das Zinsdifferential eine Abwertung des Euros, wodurch hohe Importpreise den Inflationsdruck zusätzlich befeuern. Langfristig könnte sich die bereits vor Corona voranschreitende globale Desintegration und der demographische Wandel in steigenden Preisen niederschlagen.
   
• Um eine unkontrollierte Verteuerung zu verhindern und das mittelfristige symmetrische Ziel einer Inflationsrate von 2 Prozent zu gewährleisten, läutet die EZB erstmals seit 2011 einen Kurswechsel ein und macht den Weg für eine Zinserhöhung frei. Bei der Entscheidung über Breite und Dynamik der Zinserhöhungen steht die EZB vor einem Dilemma. Einerseits würde eine strengere Geldpolitik die Inflation senken, das Dollar-Euro-Zinsdifferential bekämpfen und die zunehmende Staatsverschuldung mildern. Andererseits sind die wesentlichen Ursachen der Inflation angebotsgetrieben. Lieferengpässe und Materialmangel sowie steigende Energie- und Nahrungsmittelpreise können nicht direkt von der Finanzpolitik der EZB beeinflusst werden und sind vor allem von geopolitischen Entscheidungen und dem weiteren Kriegsverlauf abhängig. Höhere Finanzierungskosten würden außerdem die Gefahr eine Rückkehr in die Euroschuldenkrise verstärken, da Schuldenstaaten in die Zahlungsunfähigkeit rutschen könnten.
   
• Auch der Immobilienmarkt bleibt von Auswirkungen der steigenden Teuerungsrate und höheren Finanzierungskosten nicht unbeeindruckt. Eine massive Steigerung der Finanzierungskosten auf den Immobilienmärkten und eine damit einhergehende Schockstarre auf den Investmentmärkten sind schon jetzt die Folge. Positive Leverage-Effekte haben sich für Immobilienanleger bei Neuankäufen und Nachfinanzierungen deutlich reduziert und in einigen Fällen sogar ins Gegenteil gekehrt. Viele Investoren müssen daher neu kalkulieren und reduzieren in der Folge ihre Investitionsbereitschaft. Weitere Themen, die die Immobilienbranche aktuell beschäftigen, betreffen den Inflationsschutz (Stichwort indexierte Mietverträge) und die zunehmende Polarisierung zwischen einerseits nachhaltigen, ESG-konformen Immobilien und andererseits Bestandsimmobilien, die diese Anforderungen nicht erfüllen. Schließlich werden die einbrechende Bautätigkeit und die Zuwanderung ukrainischer Flüchtlinge mittel- bis langfristig die Situation auf den Wohnungsmärkten prägen.
   
• Mit Krieg, Inflation und Zinsanstieg werden bei Investmententscheidungen wieder andere fundamentale Faktoren stärker in den Vordergrund rücken: es geht wieder mehr um Lage, demographische Dynamiken und Gebäudequalitäten. Gerade im Investment ESG-konformer Immobilien in wachstumsstarken Regionen werden nach einer Phase der Preisfindung definitiv auch wieder Chancen liegen.