Sickereffekte am Wohnungsmarkt

Metaanalyse von fünf emprischen Sickerstudien

Erscheinungstermin: Februar 2021

Herausgeber: empirica ag

Der Sickereffekt kann wie folgt beschrieben werden: Haushalte, die durch Kauf eine neu gebauten Eigentumswohnung beziehen oder sich ein Haus bauen, ziehen anderswo eine Mietwohnung frei (technischer Sickereffekt). Dorthin rücken Haushalte zu Mieten unterhalb des Neubauniveaus nach und verbessern ihren Wohnwert (sozialer Sickereffekt). Durch einen Umzug in das selbstgenutzte Eigenheim werden in der Folge zwei, drei und mehr Bestandswohnungen neu bezogen. Dieser positive Effekt des Baus selbstgenutzten Wohneigentums ist, trotz einer Varianz des quantitativen Ausmaßes des Effektes, vielfach zu beobachten. Das belegt eine von emprica im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. durchgeführte Analyse von fünf Sickerstudien.

Zwar zieht nicht jeder selbstnutzende Wohneigentümer durch seinen Neubau eine Bestandswohnung frei. Laut Ergebnis der Metastudie führen 100 Neubauwohnungen/Häuser in der ersten Sickerstufe zu etwas weniger als 100 freigezogenen Wohnungen. In der Summe der ersten drei Sickerstufen führen jedoch 100 Neubauwohnungen/Häuser zu rund 150 bis 300 freigezogenen Wohnungen im Bestand – je nach Art des Neubaus, Ausmaß des Außenzuzugs und Altersstruktur der Umziehenden. Dabei verbessern sich die Sickerhaushalte mehrheitlich hinsichtlich Wohnfläche und Qualität gegenüber ihrer bisherigen Wohnung. Festzustellen ist auch, dass die Eigentumsbildung durch Neubau zu besonders vielen Folgeumzügen führt und damit positive Auswirkung auf die Summe aller Wohnwertverbesserungen entlang der Sickerketten bis hin zum Kettenende hat, an dem auch einfacherer, preisgünstiger Wohnraum frei wird.

Entlang der Kettenglieder verbessern unterschiedliche Haushalte ihren Wohnwert, darunter auch Haushalte mit (unter-)durchschnittlichem Einkommen. Deswegen ist ein Mix von Sozialwohnungen, freifinanzierten Mietwohnungen sowie selbstgenutzten Eigentumswohnungen und Eigenheimen in verschiedenen Lagen und Qualitäten erstrebenswert. Die daraus resultierenden, vielfältigen Sickerketten bieten für alle Präferenzen, in allen Lebenslagen und für alle Einkommensgruppen Chancen auf bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum.