Secondary Cities

Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt

Erscheinungstermin: Juni 2017

Herausgeber: DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG

Ausgewählte deutsche B-, C- und D-Standorte bieten bei Büroinvestments höhere Renditepotenziale bei gleichem oder geringerem Risikoprofil als die sieben deutschen A-Städte. Die untersuchten Standorte weisen im Durchschnitt höhere Nettoanfangsrenditen bei einer geringeren Volatilität bezüglich Mieten und Leerstandsraten auf. Zwar wächst die Bürobeschäftigung in den sieben Metropolen im Vergleich schneller. Aber auch die Städte der anderen drei Kategorien haben im Durchschnitt eine kontinuierlich steigende Bürobeschäftigung zu verzeichnen. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen: Für neun von insgesamt 21 untersuchten Secondary Cities wird bis 2020 eine Zunahme der Bürobeschäftigung von mehr als 5,0 Prozent prognostiziert – bei Leipzig sogar +9,4 Prozent.

Dies sind die Kernergebnisse der Studie „Secondary Cities: Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt“, die von der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG erstellt wurde. Die Studie vergleicht ausgewählte Büromärkte in den A-, B-, C- und D-Städten miteinander.

Nettoanfangsrenditen reichen in den D-Städten bis knapp 7,0 Prozent

Vor allem bei den Renditen zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Kategorien. Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen in den A-Städten sind im Durchschnitt mittlerweile unter die Vier-Prozent-Marke (2009: 5,5 Prozent, 2016: 3,6 Prozent) gefallen. Dagegen beträgt die durchschnittliche Rendite in B-Städten 5,1 Prozent  2  (2009: 6,4 Prozent), in C-Städten liegt sie bei 5,7 Prozent (2009: 6,8 Prozent) und in D- Städten bei 6,7 Prozent (2009: 7,4 Prozent). Bei insgesamt sieben der untersuchten D- Standorte (Kassel, Koblenz, Flensburg, Göttingen, Bayreuth, Schwerin und Stralsund) sowie zwei C-Städten (Rostock und Wuppertal) liegen die Nettoanfangsrenditen bei 6,0 Prozent oder darüber.

Bürobeschäftigung wird bis 2020 in den B-, C- und D-Standorten weiter steigen

Wichtigster Treiber der Büromärkte ist die Bürobeschäftigung. „Zwar haben viele internationale Unternehmen und Großkonzerne Niederlassungen in den A-Städten. Dennoch arbeiten rund zwei Drittel der deutschen Arbeitnehmer bei kleineren und mittleren Unternehmen, deren Standorte sich oft weitab der Metropolen befinden“, kommentiert Markus Drews, Vorstand der DEMIRE. Aktuell arbeiten in den sieben A-Städten rund 2,9 Millionen Menschen in Büros. Die Zahl für die B-, C- und D-Standorte beläuft sich jedoch auf 5,4 Millionen Personen. In den A-Städten stieg die Zahl der Bürobeschäftigten seit 1999 um 28 Prozent. „Im selben Zeitraum haben die Städte der anderen Kategorien ein leicht geringeres, aber stetiges Wachstum zu verzeichnen. Die Bürobeschäftigung nahm an allen untersuchten B-, C- und D-Standorten zwischen 17 und 25 Prozent zu“, führt Drews aus.