Russland-Ukraine-Krieg

Folgen für den Wohnungsmarkt

Erscheinungstermin: März 2022

Herausgeber: empirica AG, ZIA

Der russische Einmarsch in die Ukraine hat zu einer massiven Flüchtlingswelle ins ukrainsche Binnenland und in die EU geführt. Nach UN-Angaben sind mit Stand vom 21.03.2022 mehr als 3,1 Mio. Ukrainerinnen und Ukrainer ins Ausland geflohen, davon mehr als 250.000 nach Deutschland. Eine aktuelle Untersuchung von empirica im Auftrag des ZIA versucht die Folgen für den deutschen Wohnungsmarkt abzuschätzen.

Derzeit sind Dauer und Ausgang des Kriegs nicht absehbar und damit auch die weitere Entwicklung der Anzahl an Flüchtenden. Um dieser Unsicherheit zu begegnen, wurden der Analyse drei Szenarien mit insgesamt 4 Mio., 7 Mio. und 10 Mio. Flüchtlingen zugrunde gelegt. Für Deutschland rechnen die Marktexperten je nach Szenario mit 300.000 bis 1,2 Mio. Schutzsuchenden. Mit Grenzübertritt in die EU erhalten sie ihre Arbeitserlaubnis sodass keine rechtlichen Hürden bei der Integration in den Arbeitsmarkt bestehen. Da das Ausbildungsniveau der Urkainer hoch ebenso wie die Erwerbsbeteiligung der Frauen, dürften die erzielten Arbeitseinkommen in vielen Fällen oberhalb der Transferbedürftigkeit liegen. Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies, dass die zusätzliche Nachfrage sich zumindest mittelfristig überwiegend nicht im untersten sondern eher im mittleren Marktsegment niederschlagen wird.

Unter der Annahme der durchschnittlichen Größe ukrainischer Haushalte von 2,58 Personen steigt die Wohnungsnachfrage in Deutschland kriegsbedingt um 120.000 bis 500.000 zusätzliche Wohnungen. Es ist zwar nicht davon auszugehen, dass diese Nachfrage bereits in den nächsten Tagen und Wochen wirksam wird. Es dürfte jedoch recht schnell gehen, bis die Flüchtlinge eine Arbeit gefunden haben und eine Wohnung suchen werden. Es ist eher eine Frage von Monaten, denn Jahren.

Der vorhandene Wohnungsüberschuss in Deutschland, der sich aus einem marktaktiven Leerstand von 610.000 Wohnungen ergibt, reicht nur rechnerisch aber nicht tatsächlich für eine Wohnraumversorgung der Flüchtlinge aus. Denn die verfügbaren Wohnungen finden sich vor allem in Abwanderungsgebieten und damit in der Regel gerade nicht in den Städten und Regionen, in denen bisher die meisten Ukrainer leben und in denen die Flüchtlinge daher zuerst ankommen werden. Es ist anzunehmen, dass die bisherige frei Wohnortwahl innerhalb Deutschlands mit zunehmender Zahl an Flüchtlingen de jure oder de facto beschränkt wird und der Anteil der Flüchtlinge, die sich auch in nicht angespannten Wohnungsmärkten niederlassen werden, steigt.

Insgesamt wird der Wohnungsbedarf in den Städten und Regionen mit bereits vorhandenen Wohnungsknappheiten weiter zunehmen. In Regionen mit vorhandenen Wohnungsleerständen reichen die Leerstände aber meistens aus, um die Nachfrage zu bedienen und nur in wenigen Fällen wird aus einem Wohnungsmarkt mit (leichten) Überschüssen ein Wohnungsmarkt mit (leichtem) Wohnungsdefizit. In der Summe über alle Städte und Regionen mit Wohnungsdefizit ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf an Wohnungen von 50.000 Wohnungen im unteren und von 230.000 Wohnungen im oberen Szenario. Das bedeutet, dass der vorhandene Wohnungsleerstand gut die Hälfte des zusätzlichen Wohnungsnachfrage abdecken könnte.

Der mögliche Neubaubedarf, der durch den Ukraine-Krieg ausgelöst wurde, ist grundsätzlich handhabbar. Die im Koalitionsvertrag der Bundesregierung ausgewiesenen 400.000 benötigten Neubauwohnungen pro Jahr würden gemäß einer aktuellen Wohnungsnachfrageprognose von empirica aufgrund einer geringeren Binnennachfrage sogar ausreichen, um den durch den Krieg zusätzlich induzierten Bedarf zu decken. Entscheidend ist vielmehr die Geschwindigkeit, mit der der Wohnungsbau sich dem gesetzten Ziel annähert. Die derzeitige Entwicklung der Genehmigungen und Fertigstellungen war bereits vor Kriegsbeginn zu wenig dynamisch, um das gesetzte Ziel von 400.000 zu erreichen.

Der Politik ist daher anzuempfehlen, sich auf einen schnelleren Anstieg der Bautätigkeit zu konzentrieren. Dabei sollte sie sich aber nicht dazu verleiten lassen, eine größere Geschwindigkeit durch die Forcierung von Schlichtbauten mit kleinen Wohnungen an ungeeigneten Standorten zu erreichen. Erst recht ist vom Bau weiterer Wohnheime abzusehen. Die kriegsbedingte zusätzliche Wohnungsnachfrage dürfte sich – vor dem Hintergrund der erwarteten schnellen Integration in den Arbeitsmarkt, der hohen Erwerbsbeteiligung der Frauen und des hohen Kinder- bzw. Familienanteils an den Flüchtlingen – auf größere, familiengerechte Wohnungen im mittleren Standard konzentrieren.