Revitalisierung - Einkaufzentren

Kurzstudie Deutschland 2018

Erscheinungstermin: Oktober 2018

Herausgeber: GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

Mit einem gesamten Investitionsvolumen von etwa 7,1 Milliarden Euro für rund 210 Einkaufszentren mit gut 6,6 Millionen Quadratmeter Mietfläche hat die GMA in den vergangenen Jahren einen deutlichen Anstieg der Revitalisierungstätigkeiten bei Einkaufszentren in Deutschland ermittelt. Die Centerbranche spricht von Restrukturierung, Refurbishment, Marktanpassung, (Re-)Positionierung oder Renovierung – die Vielzahl der Begriffe unterstreicht auch die zunehmende Bedeutung des neuen Geschäftsfeldes. Standen bis 2010 vor allem noch Neuansiedlungen im Fokus der Entwickler, liegt ab Beginn dieser Dekade die Zahl der Um- und Neupositionierungen von Centern – mit deutlich steigender Tendenz – mehr als drei Mal höher als die Anzahl der Neueröffnungen.

Alle zehn Jahre ist mehr als Farbe nötig!

Die aktuelle GMA-Studie belegt, dass etwa eines von drei Einkaufszentren in Deutschland seit dem Jahr 2010 neu- / umstrukturiert wurde oder eine Modernisierung bis 2020 begonnen wird. Und das Tempo nimmt zu: der durchschnittliche Revitalisierungszyklus sank auf 10,4 Jahre. Grundlage der GMA-Revitalisierungsstudie ist die bundesweite Analyse von 665 Einkaufszentren und größeren Fachmarktzentren. Die Branchenkenner untersuchten die Center mit Blick auf durchgeführte und grundlegende baulich-konzeptionelle Neu- / Umstrukturierungen und -positionierungen der Handelsimmobilie bis hin zum Mieterangebot. Neben den Markt- und Standortbedingungen wurden auch die Immobilen selbst und die jeweils eingesetzten Investitionssummen unter die Lupe genommen.

„Zumeist wurden größere Objekte revitalisiert, während Center unter 20.000 m² Mietfläche ihren teilweise vorhandenen Investitionsstau in den vergangenen Jahren nicht auflösen konnten“, so Dirk Riedel vom GMA-Büro Köln und Leiter der Studie. Im Vordergrund standen zumeist interne Umstrukturierungen, verbunden mit einer Modernisierung von Gestaltungselementen. Etwa 14 Prozent aller Revitalisierungen waren grundlegende Neupositionierungen einschließlich Erweiterungen.

Einteilung der Einkaufszentren in acht Risikokategorien und Benennung weiterer Revitalisierungsnotwendigkeiten in Abhängigkeit von Markt-, Standort- und Objektsituation

Die GMA untersucht neben den 480 größeren Shoppingcentern in Deutschland auch zahlreiche kleinere Objekte ab ca. 8.000 Quadratmeter Mietfläche. Mit einem neuen Geographischen Informationssystems (GIS) wurde neben einer aufwändigen Analyse erstmalig auch eine Risikoprognose für die kommenden Jahre für alle 665 Center und eine Klassifizierung in acht Risikokategorien vorgenommen.

Für jedes siebte Einkaufscenter wird es eng

Für die kommenden Jahre erwarten die Handelsspezialisten von der GMA – nicht zuletzt auch bedingt durch flexiblere Mietvertragslaufzeiten – sich weiter verkürzende Revitalisierungszyklen, verbunden mit einem Anstieg der jährlichen Anzahl sich neupositionierender Einkaufszentren. Viele im letzten Jahrzehnt eröffnete Einkaufszentren sind jetzt „dran“. „Wir schätzen für die nächste Dekade ein Volumen von 270 bis 320 Centern, die   neustrukturiert oder modernisiert werden müssen. Bei Berücksichtigung der deutlich gestiegenen Baukosten entspricht dies fast einer Verdopplung der Investitionen. Das kumulierte Investitionsvolumen wird sich in einer Bandbreite zwischen 10 und 14 Milliarden Euro bewegen“, verdeutlicht der Raimund Ellrott, GMA-Niederlassungsleiter Hamburg. Handlungsdruck zur Revitalisierung ist da: Zu Beginn des neuen Jahrzehnts wird sich etwa jedes siebte Einkaufszentrum in einem sowohl für den stationären Handel schrumpfenden Markt befinden als auch die Schwierigkeit zu beachten haben, ein ausreichendes Nachfragepotenzial zu erschließen und einen attraktiven Branchen- und Mietermix anzubieten. Für jedes zehnte Einkaufszentrum geht die GMA mittel- bis langfristig sogar davon aus, dass es „sterben“ wird bzw. es zu Desinvestitionen und Umnutzungen kommen wird.

Gute Nachrichten zum Schluss: viele Eigentümer haben die Notwendigkeit der Revitalisierung erkannt – und diese umgesetzt

Viele Center heißt viele Renovierungen: Die meisten Revitalisierungen wurden in Bundesländern mit hoher Anzahl von Einkaufszentren durchgeführt: Nordrhein-Westfalen (38 Revitalisierungen), Berlin (28), Bayern (26), Hessen (21) und Sachsen (19). Bezogen auf alle vorhandenen Einkaufszentren ist der höchste Anteil revitalisierter Objekte im Untersuchungszeitraum in den nördlichen Bundesländern zu verzeichnen. Mit jeweils 52 % lagen Hamburg und Schleswig-Holstein vorne, gefolgt von Bremen (50 %), Hessen (45 %) und Berlin (44 %). Deutlich zurückhaltender war
die Investitionstätigkeit in den Flächenländern Rheinland-Pfalz / Saarland (12 %), Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern (je 14 %) und Sachsen-Anhalt (16 %).