Resilienz von Büromärkten

Welche Märkte und Teillagen sind besonders krisenfest?

Erscheinungstermin: Mai 2022

Herausgeber: BNP Paribas Real Estate, bulwiengesa AG

Die Büromärkte abseits der A-Städte sind langfristig oft krisenfester und weisen eine geringe Gefahr für Marktverwerfungen in wirtschaftlichen Schwächephasen auf. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Studie „Fragile Zeiten, Robuste Lagen“ von BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany in Kooperation mit dem Analyseunternehmen bulwiengesa. Im Rahmen der Studie wurde untersucht, wie sich Mieten von Büromärkten in verschiedenen Teillagen deutscher Städte hinsichtlich ihrer Krisen-Widerstandsfähigkeit über die letzten 30 Jahre entwickelt haben. Insgesamt analysierte das Research-Team von BNP Paribas REIM dafür 66 deutsche Städte mit 198 Stadt-Teillage-Kombinationen.

Für Immobilieninvestoren in Deutschland gelten die sogenannten A-Städte Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart grundsätzlich als vielversprechendste Investmentmärkte. Besonders die Büromärkte profitieren in diesen Metropolregionen von einer hohen Nachfrage. Die Studie zeigt jedoch, dass es gerade die Sekundärmärkte mit ihren B- und C-Lagen sind, die langfristig mit Robustheit punkten können. Hier zeigen sich in Krisenzeiten die geringsten Verwerfungen.

Erste A-Stadt nur auf Platz 37

Im Robustheits-Scoring der Studie schneiden vor allem B- und C-Lagen in Heidelberg, Ingolstadt, Heilbronn, Ludwigshafen und Bochum gut ab. Die ersten 36 Plätze gehen gänzlich an Sekundärstädte, vornehmlich mit B- und C-Lagen: Mit dem Stuttgarter Teilmarkt City erreicht die beste Lage einer A-Stadt nur Platz 37 von 198. Auch hinsichtlich des durchschnittlichen Mietwachstums liegt ein unerwarteter Kandidat an der Spitze: Die Fürther Peripherie weist ein durchschnittliches Mietwachstum von 3,3 Prozent pro Jahr auf. Investoren zeigen sich somit spannende Alternativen für die hart umkäpften Top-7-Büromärte auf. In dem polyzentrisch geprägten deutschen Marktumfeld punkten Sekundärmärkte mit ihren dezentralen Lagen, hoher Krisenresistenz und einer Outperformance beim langfristigen Mietwachstum.

Die Robustheit der Lagen in zweiter Reihe liegen vor allem in der bedarfsgerechten Versorgung der Märkte begründet. Denn in den A-Städten wird häufig auf zukünftige Nachfrage spekuliert, Krisenzeiten sorgen dann für Turbulenzen. An den Sekundärmärkten findet das in dieser Form nicht statt. Das reduziert das Risiko eines Flächenüberhangs. Dazu kommt ein hoher Anteil an Eigennutzung in diesen Märkten, wodurch dem freien Vermietungsmarkt weitere Flächen gar nicht erst angeboten werden.

Immobilienportfolios: A-Stadt mit A-Lage nicht immer die Antwort

Für Portfoliostrategien liefert die Studie wichtige Einblicke in den Total Return von Portfolios unter Einbezug von Sekundärmarkt-Investments. So führen Portfolios mit beigemischten ansprechenden und marktgerechten Objekten in robusten C- und D-Märkten mit ihren Sekundärteillagen keinesfalls zu einer Verwässerung der Performance einer Asset-Allokation. Die Studienergebnisse zeigen das Gegenteil: Durch ein selektives Exposure in deutschen Sekundärmärkten mit ihren Lagen der zweiten Reihe wird sowohl die Robustheit des Portfolios erhöht als auch die Möglichkeit eröffnet, von höherem Markt-Mietwachstum zu profitieren. Auf diesem Wege kann die nachhaltige Performance gesteigert werden, ohne Kompromisse hinsichtlich des Risk/Return-Profils hinnehmen zu müssen.