Regionale Immobilienzentren 2019

2019: Zenit bei Büromieten noch nicht erreicht, Einzelhandel steht vor Herausforderungen

Erscheinungstermin: 2019

Herausgeber: DZ HYP

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland zeigt sich zu Beginn des Jahres 2019 in guter Verfassung. Der Einzelhandel steht hingegen vor zunehmenden Herausforderungen. Die DZ HYP-Studie „Regionale Immobilienzentren 2019“ analysiert die Entwicklung in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel.

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland zeigt sich zu Beginn des Jahres 2019 in guter Verfassung. Insbesondere bei Büroimmobilien trifft angesichts der guten Beschäftigungslage eine große Flächennachfrage auf ein spürbar verknapptes Angebot. Vor diesem Hintergrund ist für das laufende Jahr mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen. Der Einzelhandel steht hingegen vor zunehmenden Herausforderungen. Die Flächennachfrage seitens der Retailer ist aufgrund der Online-Konkurrenz rückläufig. In Verbindung mit dem bestehenden hohen Preisniveau führt diese Entwicklung zu stagnierenden, an einigen Standorten auch leicht nachgebenden Spitzenmieten.

Dies sind die zentralen Ergebnisse der aktuellen DZ HYP-Studie „Regionale Immobilienzentren 2019“, die die Entwicklung in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel analysiert. Zur besseren Einordnung werden die Ergebnisse dieser zwölf regionalen Zentren mit den sieben deutschen Top-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen.

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP, betont: „Bei vielen Anlegern stehen die Metropolen unverändert im Fokus ihrer Investmentstrategie. Dabei bieten Oberzentren vielfältige Chancen und können eine attraktive Alternative darstellen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die anfänglichen Mietrenditen, die sowohl bei Büros als auch im Einzelhandel die Werte der Metropolen spürbar übertreffen. Unerlässlich für nachhaltige Investitionen in den Oberzentren ist eine tiefgreifende Kenntnis der jeweiligen Märkte.“

Zunehmender Flächenmangel auf den Büromärkten setzt sich fort

Der Arbeitsmarkt in Deutschland zeigt sich bislang unbeeindruckt vom eingetrübten Wirtschaftsklima. Auch im laufenden Jahr ist keine Trendwende zu erwarten. In der Folge ist die Nachfrage nach Büroobjekten hoch. An vielen Standorten sind kaum noch freie Flächen verfügbar. Die einstigen Angebotsreserven sind mit aktuell durchschnittlichen Leerstandsquoten von 3,4 Prozent in den Metropolen und 4,3 Prozent in den Oberzentren nahezu vollständig abgebaut. Zehn Jahre zuvor lagen diese noch bei 8,0 Prozent an den Top-Standorten beziehungsweise 8,9 Prozent in den regionalen Zentren. Die niedrigsten Werte unter den analysierten Standorten wiesen 2018 Berlin, München und Münster mit weniger als 2 Prozent freistehender Büroflächen auf. In den kommenden Jahren ist zwar aufgrund zunehmender Neubauaktivitäten mit einem ausgedehnten Angebot zu rechnen. Ein Überhang ist vor dem Hintergrund knapper Flächen und einer stark ausgelasteten Bauwirtschaft dennoch nicht zu erwarten. Insofern wird sich der Abbau der Leerstandsquote 2019 fortsetzen.

Die Nachfrage der Anleger an Investitionen in Büroobjekte ist auf einem anhaltend hohen Niveau. Infolgedessen gab die anfängliche Mietrendite 2018 erneut nach. In den untersuchten Oberzentren wurden im Durchschnitt 4,3 Prozent erzielt, in den Metropolen lag der Wert mit 3,0 Prozent spürbar darunter. Mit 4,6 Prozent boten sich in Bremen die besten Renditemöglichkeiten, dicht gefolgt von Augsburg (4,5 Prozent), Essen und Dresden (jeweils 4,4 Prozent). Schlusslicht mit 4,0 Prozent war Nürnberg. Unter den sieben einwohnerstärksten Städten Deutschlands lag Köln mit 3,4 Prozent vorn. Berlin verzeichnete mit 2,8 Prozent den niedrigsten Wert.

Büromarktentwicklung führt zu steigenden Mieten

Die hohe Nachfrage in Verbindung mit einem knappen Angebot auf den Büromärkten wirkt sich auch auf die Mietentwicklung aus. Im Durchschnitt der Oberzentren stieg die Spitzenmiete 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 2,7 Prozent. An den Top-Standorten lag der Mietzuwachs bei 5,4 Prozent. Im Zehn-Jahres-Rückblick verzeichnen die Oberzentren ebenso wie die Metropolen eine Steigerung von 23 Prozent. Die höchsten Bürospitzenmieten regionaler Immobilienzentren wurden in Mannheim mit 16,20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Dahinter liegen Hannover mit 15,30 Euro sowie Essen und Nürnberg mit jeweils 15,00 Euro. Die fränkische Stadt legte mit einem Mietzuwachs von über 40 Prozent in den vergangenen zehn Jahren am stärksten zu. In den Metropolen war die höchste Miete mit 39,50 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt zu zahlen. Insgesamt entwickelt sich die Spitzenmiete in den Oberzentren homogener als an den Top-Standorten. Der Abstand zwischen der teuersten Stadt Mannheim und den drei günstigsten Zentren Augsburg, Bremen und Dresden (jeweils 13 Euro pro Quadratmeter) umfasst lediglich gut 3 Euro. Bei den Metropolen hingegen ist der Frankfurter Spitzenwert von 39,50 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so hoch wie in Köln und Stuttgart mit jeweils 22 Euro. Vor dem Hintergrund des nur moderat ausfallenden Flächenzuwachses ist 2019 mit anziehenden Spitzenmieten zu rechnen, wenngleich mit nachlassender Dynamik. In den Oberzentren wird der durchschnittliche Mietanstieg bei voraussichtlich rund 1,5 Prozent liegen. An den Top-Standorten dürfte dieser einen Prozentpunkt mehr betragen.

Online-Konkurrenz setzt Einzelhandel unter Druck

Die Situation für den deutschen Einzelhandel ist trotz eines bislang stabilen wirtschaftlichen Umfelds herausfordernd. Das Umsatzwachstum lag 2018 mit rund 2 Prozent spürbar unter dem Vorjahr (2017: 3 Prozent). Vor allem in den Innenstädten hinterlässt der um 10 Prozent jährlich wachsende Onlinehandel zunehmend Spuren. Insbesondere Filialisten der Textilbranche reagieren darauf mit einer verhaltenen Nachfrage nach Verkaufsflächen. Die Retailer setzen stattdessen auf kleinere Filialnetze und Ladeneinheiten. Obwohl Kunden immer mehr online einkaufen, bleibt der Einkaufsbummel in den Innenstädten attraktiv. Dabei gewinnt der Erlebnischarakter an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund nimmt die Bedeutung gastronomischer Konzepte in den Toplagen zu. Zudem verschiebt sich der Fokus der Investoren in Richtung Fachmarktzentren mit Lebensmittel-Ankermietern. Diese zeigen sich in ihrer Entwicklung bislang relativ unbeeindruckt von der Online-Konkurrenz.

Spürbar höhere Einzelhandelsmietrenditen in den Oberzentren

Über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren sind die Spitzenmieten im Einzelhandel stetig gestiegen. Dieser Aufwärtstrend ist auf einem hohen Niveau zum Halten gekommen. Von allen 19 untersuchten Standorten ließen sich nur in Düsseldorf (0,7 Prozent) und in Nürnberg (2 Prozent) Mietzuwächse erzielen. Vielfach bewegten sich die Spitzenmieten seitwärts. An einigen Standorten sind die Mieten aber auch gesunken, wie zum Beispiel in Mainz, Darmstadt und Dresden.

Auch im Segment Einzelhandel liegen die anfänglichen Mietrenditen an regionalen Standorten über denen der Metropolen. 2018 ließen sich in den untersuchten Oberzentren 4,1 Prozent erzielen. An den Top-Standorten lag der Durchschnitt bei 2,9 Prozent. Das höchste Renditeniveau weisen Darmstadt und Essen mit jeweils 4,5 Prozent auf. München repräsentiert mit 2,7 Prozent den teuersten Einzelhandelsinvestmentstandort. Für 2019 sind mit Blick auf die Renditen keine weiteren Rückgänge zu erwarten. Die Gründe hierfür liegen in dem schwierigen Umfeld für den Einzelhandel und dem zuletzt abgebremsten Renditerückgang.