Quartiersentwicklung

Erfolgsfaktoren und Perspektiven

Erscheinungstermin: Juni 2023

Herausgeber: Cushman & Wakefield, GERCH

Quartiersentwicklungen sind Teil der aktuellen Debatte um nachhaltige Stadtentwicklung. Sie liefern Antworten auf Megatrends und stellen eine Lösung für Konversionsflächen dar. Cushman & Wakefield und GERCH haben in gemeinsam eine Studie zum Thema Quartiersentwicklung herausgegeben, in der aktuelle Erfolgsfaktoren gelungener Quartiersentwicklungen, Erfahrungen in der Zusammenarbeit mit den Stakeholdern und die städtebaulichen Perspektiven zusammengeführt werden. Zudem wird das Vermietungs- und Transaktionsgeschehen dieses wachsenden Segments am Immobilienmarkt untersucht.

Zwei Gründe sorgen für die aktuelle Konjunktur von Quartieren und Quartiersentwicklungen am Immobilienmarkt: zum einen der Siedlungsdruck in den Ballungsgebieten und zum anderen das gestiegene Angebot an Konversionsgrundstücken. In der Regel von einem Projektentwickler initiiert und in Abstimmung mit der kommunalen Stadtplanung über mehrere Jahre entwickelt, sind Quartiere durch Nutzungsmischung (Wohnen, Arbeiten, Handel und weitere Nutzungen) und die Möglichkeit sozialer Interaktion charakterisiert.

Kriterien für den Erfolg von Quartiersentwicklungen
Allein aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive gibt es unterschiedliche Player, deren Anliegen zusammengeführt werden müssen, damit ein Quartiersprojekt erfolgreich ist. Auch wenn Projektentwickler, Eigentümer, Kommunen und Nutzer nicht immer identische Interessen haben und in unterschiedlichen Zeitperspektiven denken, ist ein gemeinsamer Nenner möglich. Für Investoren war in der Niedrigzinsphase die Mischung aus Risikodiversifizierung und Renditeerwartung entscheidender. Heute, mit gestiegenen Zinsen und angesichts einer aktuellen Preisfindungsphase, wird das Risiko anders eingepreist. Doch für langfristig orientierte Investoren und solche, die auf ESG-Konformität achten, werden Quartiere ihre Stärke als Investmentprodukt weiter ausspielen.

Transaktions- und Vermietungsvolumen
Das Transaktionsvolumen mit Immobilien in Quartiersentwicklungen der Top-7-Märkte Deutschlands zeigte in den vergangenen fünf Jahren eine stabile Entwicklung. Es schwankte um die 2-Milliarden-Euro-Marke, und machte damit einen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen zwischen 3 und 6 Prozent aus. Der Vermietungsumsatz mit Büroflächen innerhalb von Quartieren ist seit 2013 von unter 20.000 m² auf 120.000 m² im Jahr 2022 gestiegen. Über ein Drittel davon entfällt auf Berlin – Hamburg und München folgen dahinter.

Case Study INquartier, Ingolstadt
Mit dem INquartier entwickelt GERCH External Link ein großflächiges ehemaliges Industrieareal im Stadtgebiet von Ingolstadt. Das Thema ESG-Konformität war für die Zukunftsfähigkeit des Projekts entscheidend. Das Brownfield-Development bietet Möglichkeiten, sowohl ökologische als auch soziale und ökonomische Aspekte positiv zu gestalten. Im Jahr 2018 hatte GERCH das Areal mit einer Gesamtfläche von 153.000 m² erworben. Geplant ist nun ein gemischt genutztes Quartier aus Wohnen, KiTa, Seniorenpflegeheim, Büro, Gewerbe, Gastronomie und Einzelhandel mit einer oberirdischen BGF von 256.000 m². Der Fokus liegt mit 73 Prozent auf dem Wohnungsbau, davon 70 Prozent freifinanziert und 30 Prozent gefördert.

Ausblick

Unter Berücksichtigung der Ziele und Erfolgsfaktoren von Quartieren ist deren Potenzial noch lange nicht ausgeschöpft. Die vorhandenen Megatrends werden derartige Projekte aus Sicht der Immobilienwirtschaft noch attraktiver machen. Eine große Stärke dieser Vorhaben ist die mögliche breite Berücksichtigung von ESG-Belangen, einem zentralen Investment-Kriterium institutioneller Investoren.