Pflegeimmobilien
Aktuelle Entwicklungen, Herausforderungen und Chancen
Erscheinungstermin: Juni 2023
Herausgeber: Cushman & Wakefield
Mit dem demografischen Wandel ist der Pflegeimmobilienmarkt enorm gewachsen: Pflegeimmobilien sind aus der Nische heraus zur etablierten Assetklasse aufgestiegen und längst nicht mehr nur für Spezialinvestoren attraktiv. Gleichzeitig ist der Markt gesetzlich stark reguliert und eng an die Einrichtungsbetreiber gebunden, die angesichts steigender Kosten und Regularien zunehmend unter Druck stehen. In Ihrem Pflegeimmobilien Report Deutschland 2023 untersuchen Cushman & Wakefield, wie sich Nachfrage, Investitionsgeschehen und Transaktionsvolumen entwickelt haben.
Auch 2022 hat sich der Investmentmarkt stabil und nachgefragt gezeigt, wobei die zweite Jahreshälfte gedämpfter ausfiel: Steigende Kosten, Inflation und zunehmende ESG-Anforderungen bekamen Projektentwickler und Betreiber gleichermaßen zu spüren. Auch Investoren wurden vorsichtiger. So fiel das Transaktionsvolumen von 415 Mio. Euro im ersten Quartal 2022 auf 265 Mio. Euro im zweiten Quartal 2023.
Der Rückgang ist vor allem auf die bestehende Unsicherheit im Markt, länger andauernde Transaktionsprozesse und das veränderte Finanzierungsumfeld zurückzuführen. In Q1 2023 zeigte sich vor allem das Betreute Wohnen in der Nachfrage stabil – das Transaktionsvolumen stieg hier auf 190 Mio. Euro. Dennoch kletterte die Spitzenrendite für Pflegeheime von 4,2 Prozent in 2022 auf 4,4 Prozent in Q1 2023. Die Marktexperten von Cushman & Wakefield rechnen damit, dass die Renditen im Verlauf von 2023 weiter zunehmen werden.
Fortschreitende Konsolidierung der Betreiber
Bei den großen Betreibern gibt es eine stetig voranschreitende Konsolidierung. Der größte Betreiber, Alloheim, steigerte die Zahl seiner Pflegeplätze von 24.600 (2021) auf 26.800 (2022). Viele Betreiber, wie Korian, Alloheim und Johanniter, gehören nicht nur zu den größten Betreibern für stationären Pflege, sondern sind auch führend im Betreuten Wohnen. Auch hier ist eine fortschreitende Konsolidierung zu beobachten. Alloheim steigerte die Zahl seiner Plätze im Betreuten Wohnen von 6.100 (2021) auf 8.600 (2022).
Betreiber wirtschaftlich unter Druck
Der Betreibermarkt erlebt schwierige Zeiten. Im Jahr 2022 ging einer der führenden Betreiber von Pflegeimmobilien, die Convivo Unternehmensgruppe, insolvent. Weitere Betreiber befinden sich aktuell im Rahmen von Eigenverwaltung in Insolvenzverfahren: Curata, Novent Holding sowie die Hansa Gruppe und die Dorea Familie. Auch 2023 wird für viele Träger herausfordernd – Energiekosten, Inflation sowie das neue Tariftreuegesetz tragen dazu bei.
Aus Sicht der Investoren ist eine nachhaltige Pacht entscheidend. Denn nur mit nachhaltigen Mieteinnahmen haben Investoren Sicherheit für einen stabilen Cashflow. Der Betreibermarkt steht entsprechend unter besonderer Beobachtung. Investoren analysieren die Betreiber immer stärker und fordern in den Mietverträgen einen hohen Standard der Reportingverpflichtungen – somit erhalten Investoren einen stetigen Überblick über das operative Geschäft und können in möglichen Krisensituationen gemeinsam mit Betreibern an Lösungen arbeiten.
Die jüngsten Insolvenzen großer Betreiber lassen Investoren vorsichtiger werden, insbesondere in der Stationären Pflege. Die zunehmenden Betreiberkonsolidierungen bergen jedoch auch die Chance auf eine weitere Professionalisierung am Markt: Starke und wirtschaftlich gesunde Betreiber können weniger gut aufgestellte übernehmen und eigene Effizienzen übertragen.
