Pflegeimmobilien

Eine wachsende Marktnische

Erscheinungstermin: Juni 2022

Herausgeber: Savills

Der Markt für Pflegeimmobilien ist von einem strukturell wachsenden Bedarf geprägt: Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen wird laut einer Prognose des Wissenschaftlichen Instituts der AOK von aktuell rund 3,5 Millionen auf circa 4,4 Millionen im Jahr 2040 steigen. Auch die Zahl der Haushalte von Seniorinnen und Senioren wird sich bis dahin erhöhen, und zwar von aktuell etwa 12 Millionen auf 15,6 Millionen. Schon heute leben laut einer Analyse der ARGE nur acht Prozent dieser Gruppe in altersgerechten Wohnungen. In Deutschland werden zukünftig also deutlich mehr Pflegeheime sowie seniorengerechte und betreute Wohnungen benötigt.

Das strukturelle Wachstum des Sektors zieht vermehrt Immobilieninvestoren an. Allerdings ist der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ein Nischensegment und noch relativ intransparent. Im aktuellen Spotlight "Der Markt für Pflegeimmobilien" gibt Savills einen Überblick über das Anlageuniversum des deutschen Marktes für Pflegeimmobilien und möchte so dazu beitragen, mehr Transparenz in diesem Marktsegment zu schaffen. Hierzu hat das Immobilienberatungsunternehmen das Marktvolumen geschätzt, näher analysiert und auch die Liquidität des Marktes und seine jüngsten Entwicklungen näher beleuchtet.

Einige der zentralen Ergebnisse der Studie:

• Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist in den letzten Jahren deutlich dynamischer geworden. Immer mehr Investoren und eine größere Menge an Anlagekapital stehen jedoch einer unterdurchschnittlichen Liquidität und damit einem Mangel an verfügbaren Produkten gegenüber.
• Viele Anlagen stehen aufgrund ihrer Objektqualität sowie einer perspektivischen Nichteinhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen de facto nicht für die institutionelle Anlage zur Verfügung stehen.Hierdurch entsteht trotz der großen Anzahl an potenziellen Anlageimmobilien Produktknappheit am Markt.
• Grundsätzlich dürfte der Modernisierungsdruck auf Bestandsbauten in den nächsten Jahren steigen. Denn nur durch eine höhere Sanierungsquote im Bestand lassen sich die deutschen Klimaziele im Gebäudesektor erreichen. Hinzu kommen wahrscheinlich noch höhere Einzelzimmerquoten in manchen Bundesländern. Um all diesen Anforderungen gerecht zu werden, wird für Bestandsbauten viel Kapital benötigt. Aber auch im Neubausegment wird in den nächsten Jahren viel Kapital benötigt.
• Schon jetzt zeichnet sich ab, dass diese Mammutaufgaben ohne private Investoren nicht zu bewältigen sind. Der hohe Investitionsbedarf dürfte somit zu Anlageopportunitäten und einem größeren Angebot für Investoren führen. Dass der Großteil des Marktvolumens in wachsenden Regionen zu finden ist, dürfte den Anlagepräferenzen vieler Investoren zupasskommen.
• Steigende Kosten führen allerdings zu höheren Risiken für Projektentwickler und Pflegeheimbetreiber. Die massiv gestiegenen Baukosten dürften die Neubautätigkeit reduzieren und damit der eigentlich absehbaren Angebotsausweitung zumindest zeitweise entgegenwirken. Zunehmende wirtschaftliche Schwierigkeiten auf Seiten der Pflegeheimbetreiber führen derweil dazu, dass sich das passende Angebot für risikoaverse Investoren weiter ausdünnt. Stattdessen bieten sich im aktuellen Marktumfeld vielfältige Chancen für Investoren mit höherer Risikobereitschaft.
• Im Gegensatz zu Pflegeheimen lassen sich die Mieten in Wohnanlagen des betreuten Wohnens deutlich einfacher an das Marktniveau anpassen. Für risikoaverse Investoren, die bei Pflegeheimen kaum passende Produkte finden, können sich Wohnanlagen des betreuten Wohnens lohnen.