Offene Immobilienfonds
Marktstudie und Ratings 2018
Erscheinungstermin: Juni 2018
Herausgeber: Scope Analysis GmbH
Die Ratingagentur Scope hat 13 offene Immobilienfonds für Privatanleger und weitere sieben Fonds für institutionelle Investoren analysiert. Das Volumen der bewerteten Fonds beläuft sich zusammen auf rund 85 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von fünf Fonds verbessert. Ein Rating hat sich verschlechtert. Darüber hinaus ist der grundbesitz Fokus Deutschland erstmals bewertet worden.
Das Rating von Scope bringt das Risiko -Rendite-Verhältnis der Fonds im Vergleich zu Alternativanlagen zum Ausdruck. Im Durchschnitt sind die Risiken der offenen Immobilienfonds gestiegen. Hauptgrund sind hohe Ankaufsvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen. Das höhere Risiko wird jedoch durch steigende Renditen ausgeglichen. Die Renditesteigerungen basieren vor allem auf hohen Vermietungsquoten und steigenden Immobilienwerten. Hinzu kommt, dass das Renditeniveau von Alternativanlagen weiter gesunken ist.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von fünf Fonds verbessert. Ein Rating hat sich verschlechtert. Darüber hinaus ist der grundbesitz Fokus Deutschland erstmals bewertet worden.
Liquiditätsquoten stabil auf hohem Niveau
Trotz hoher Mittelzuflüsse ist die durchschnittliche Liquiditätsquote im vergangenen Jahr von 22,2% auf 21,0% gesunken. Zurückzuführen ist dieser leichte Rückgang vor allem auf effektive Liquiditätssteuerung und rege Investitionsaktivitäten. Dennoch: Mit über 20% befindet sich die durchschnittliche Liquiditätsquote weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Niveau.
Vermietungsquoten steigen weiter
Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds liegt aktuell bei 95,3%. Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (94,5%) übertroffen. Der erneute Rückgang des Leerstandes in den Objekten offener Immobilienfonds basiert wesentlich auf dem weiterhin positiven konjunkturellen Umfeld in Europa. In diesem Jahr erwartet rund die Hälfte der Anbieter weiter steigende Vermietungsquoten.
Fonds erhöhen Investitionen um 50%
Die von Scope betrachteten offenen Immobilienpublikumsfonds investierten 2017 insgesamt 9,2 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 wurden Objekte mit einem Volumen von zusammen 6,3 Mrd. Euro erworben. Die Zunahme des Investitionsvolumens ist vor allem auf die nach wie vor hohen Mittelzuflüsse zurückzuführen. Die beiden aktivsten Fonds 2017 waren der hausInvest und der UniImmo: Europa. Beide Fonds übernahmen jeweils Objekte für mehr als 1,5 Mrd. Euro in ihre Portfolios.
Marktbefragung: Anbieter in prächtiger Stimmung
Sämtliche Anbieter offener Immobilienfonds beurteilen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sehr gut. Auch für 2019 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht. Fast 60% der Anbieter rechnen mit deutlichen Zuflüssen in diesem Jahr (das heißt: mehr als 5% des Bestandsvolumens). Rund ein Viertel der Befragten erwartet moderate Zuflüsse. Nur 15% rechnen mit einer Stagnation. Kein Anbieter rechnet mit Netto-Mittelabflüssen. Die Renditeerwartungen sind im Vergleich zur Vorjahresumfrage signifikant gestiegen.
Ausblick
Offene Immobilienfonds werden sich auch in diesem Jahr großer Nachfrage erfreuen. Hauptgrund bleibt die im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktive Rendite. Die hohen Mittelzuflüsse in bestehende Fonds führen dazu, dass neue Anbieter auf den Markt drängen.
Die größte Herausforderung für Asset Manager bleibt der Ankauf von attraktiven Objekten. Sie nehmen dabei zunehmend größere Risiken in Kauf, um die ihnen zufließenden Mittel zu investieren.
