Mietpreisstudie

Neubaumieten von 30 Euro sind in deutschen A-Städten wirtschaftlich nachhaltig

Erscheinungstermin: Juni 2023

Herausgeber: PREA

Was sind die Treiber hinter den Mietpreissteigerungen am Wohnungsmarkt in den vergangenen Monaten? Und sind die Mietanstiege fundamental gerechtfertigt? Eine aktuelle Studie von PREA untersucht die politischen und makroökonomischen Einflüsse auf die Mietentwicklung in den deutschen A-, B-, C- und D-Städten für das Neubau-, Bestands- und Altbau-Segment. Dabei hat der Krieg in der Ukraine die Situation an den ohnehin schon angespannten Wohnungsmärkten in den Ballungszentren noch einmal spürbar verschärft – durch das Nachfragewachstum infolge der Flüchtlingsbewegung sowie durch den Anstieg der Inflation und der Kreditzinsen.

In 124 von 127 untersuchten Städten verzeichnen die Marktexperten von PREA für Wohnungen, die nach 1945 und vor 2014 errichtet wurden, einen Anstieg der Mietpreise, wobei das Wachstum im vergangenen Jahr in allen Stadtkategorien den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre übertraf. Grund dafür ist der strukturellen Anstieg der Nachfrage infolge des Krieges in der Ukraine. Höhere Mietpreisanstiege gab es vor allen in Städten und Regionen, in denen bereits vor Ausbruch des Krieges die ukrainische Bevölkerung einen vergleichsweise hohen Anteil an der Gesamtbevölkerung ausmachte. Jedoch führte die höhere Nachfrage nicht zwangsläufig zu steigenden Mieten. Märkte mit einem hohen Leerstand konnten den Nachfrageanstieg teilweise absorbieren. Das betrifft insbesondere einige Großstädte in Ostdeutschland wie beispielsweise Dresden, Frankfurt (Oder) und Magdeburg, wo es zu keinen oder nur geringen Mietpreisanstiegen gekommen ist.

Nachhaltigkeitsbestrebungen treiben Mieten im Altbau in die Höhe

Im Unterschied zu den nach 1945 errichteten Wohnungen weist der klassische Altbau in den vergangenen zwölf Monaten ein unterdurchschnittliches Wachstum der Mietpreise gegenüber dem Zehn-Jahres-Durchschnitt auf. Der Rückgang ist möglicherweise eine erste Folge der Energiekrise. Das Altbau-Segment ist vergleichsweise teuer, weist jedoch eine eher niedrige Energieeffizienz auf. Mit den gestiegenen Energiekosten und der damit höheren Warmmieten scheint dieses Segment in vielen B-, C- und D-Städten unattraktiver geworden zu sein. In A- und Schwarmstädten mit ausgeprägten Nachfrageüberhängen können sich Mietinteressenten bereits glücklich schätzen, wenn sie überhaupt eine passende Wohnung finden. Steigende Heiz- und Energiekosten haben dort kaum Auswirkungen auf die Mietpreisentwicklung.

Die Experten von PREA erwarten, dass sich die Mieten im Altbau- und Bestandssegment weiter erhöhen werden. Diese Entwicklung sei insbesondere auf das Ziel eines bis 2045 klimaneutralen Gebäudebestandes zurückzuführen. Um dies zu verwirklichen, hat die Bundesregierung im Januar 2023 die CO2-Abgabe neu geregelt und zwischen Vermieter und Mieter entsprechend ihrer jeweiligen Verantwortlichkeiten aufgeteilt: Je niedriger die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den Vermieter aufbringen müssen. Das erhöhe für Vermieter den Anreiz, in Sanierung und Modernisierung zu investieren. Denn zum einen werden Sanierungen von der KfW durch niedrig verzinste Förderkredite (effektiver Jahreszins: 0,01% – 1,27%) und Tilgungszuschüsse (5% – 45%) gefördert und zum anderen greift die Mietpreisbremse bei umfassenden Sanierungen nicht. Da es Vermietern erlaubt ist, bis zu 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umzulegen, könnte insbesondere das vergleichsweise günstige Bestands-Segment attraktiv für Value-Add-Investoren werden.

Vielfach hohe Mietendynamik im Neubausegment

Im Neubausegment haben die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten stark zugelegt. Hier lassen sich auch indexierte Mietverträge deutlich leichter durchsetzen als in entspannten Wohnungsmärkten. Vor allem im Neubau entfalle ein gewichtiger Grund, sich gegen eine Vermietung mit indexierter Miete zu entscheiden. Denn bei indexierten Mietverträgen seien Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nur in Ausnahmefällen zulässig. Im Neubau-Segment dürften solche Modernisierungen jedoch in der Regel nicht erforderlich sein.

Im Neubau-Segment der A-Städte zeigte sich laut PREA in den vergangenen zehn Jahren ein stabiles Wachstum von 3,9%. Im Vergleich dazu stiegen die Mieten in den B- bis D-Städten eher verhalten, mit Steigerungsraten zwischen 2,6% (B-Städte) und 2,8% (D-Städte). Es gebe jedoch starke regionale Unterschiede. Berlin verzeichnete beispielsweise jährliche Mietsteigerungen von 6,5% im Neubau-Segment, während in Stuttgart nur eine Steigerung von 3,1% verzeichnet wurde. Hinzu komme eine signifikante Beschleunigung in den vergangenen zwölf Monaten. In diesem Zeitraum steigen die Mieten laut PREA in den A-Städten um 8,9%, mit einer hohen Dynamik in Berlin, Hamburg und München, wo die Neubau-Mieten gegenüber dem Vorjahr um 24,1%, 19,1% und 9,3% stiegen, während sie in Düsseldorf leicht fielen.

Nachhaltige Mieten ab 30 EUR je Quadratmeter

Ein maßgeblicher Treiber des jüngsten Mietpreiswachstums ist der Zuzug internationaler Fachkräfte. Im europäische und internationalen Vergleich sind die Mieten in Deutschland noch vergleichsweise moderat. Das veranlasst vor allem Menschen aus dem Ausland höhere Mieten zu zahlen als einheimische Mieter. Hinzu kommt, dass sich der Markt für möbliertes Wohnen in den Großstädten von einem Nischensegment zu einer etablierten Größe am Wohnimmobilienmarkt entwickelt hat. So entfalle beispielsweise in Berlin bereits jedes zweite Wohnungsinserat auf diesen Markt.

Entsprechend zeigen sich die Quadratmeterpreise in Berlin (30,90 EUR), Frankfurt am Main (32,60 EUR), Hamburg (29,70 EUR) und München (32,70 EUR) bereits gleichauf mit denen anderer europäischer Metropolen wie Amsterdam (32,10 EUR), Mailand (32,10 EUR) oder Lissabon (30,80 EUR). Lediglich in Paris liegen die Mieten mit 42,80 EUR pro Quadratmeter noch deutlich höher. Das Segment für möbliertes Wohnen gibt eine Indikation, wohin sich die Mieten mittelfristig bewegen und kann als Taktgeber für die Entwicklung der Neubaumieten angesehen werden.

Die hohen Mietpreissteigerungen im vergangenen Jahr stellen laut PREA-Experten erst den Anfang dar. Insbesondere im Neubausegment wird in absehbarer Zukunft aufgrund hoher Nachfrage und geringer Regulierung voraussichtlich vermehrt mit Mieten über 30,00 EUR pro Quadratmeter gerechnet. Angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs in den kommenden Jahren wird eine Miete ab 30,00 EUR als langfristig nachhaltig angesehen. Im Markt für möbliertes Wohnen und im europäischen Ausland werden diese bereits bezahlt.