Mietendeckel, Milieuschutz & Co.

Welche wirtschaftlichen Auswirkungen haben Mietregulierungen auf den Wohnimmobilienmarkt?

Erscheinungstermin: September 2021

Herausgeber: PwC - PricewaterhouseCoopers

In Deutschland übersteigt insbesondere in urbanen Ballungsgebieten die Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum das Angebot bei weitem. Deshalb steigen schon seit geraumer Zeit die Kauf- und Mietpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt. Um den Preisanstieg der Mieten einzudämmen, versucht die Politik seit einigen Jahren den Wohnungsmarkt per Gesetz zu regulieren – etwa durch die Mietpreisbremse für Vermieter oder über das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz. Öffentlich kontrovers diskutiert wurde auch der Anfang 2020 in Kraft getretene Berliner Mietendeckel, den das Bundesverfassungsgericht im April 2021 für verfassungswidrig erklärte. Welche Folgen hatten – und haben – Regelungen zur Mieterhöhung wie der Mietendeckel? Dieser Frage ist PwC im Rahmen der Studie „Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“ nachgegangen und wirft dabei unter anderem einen die Entwicklungen in Berlin.

Erschwerte Wohnungssuche und sinkende Renditen in Berlin

Der Blick auf die Bundeshauptstadt zeigt: Der Mietendeckel hat das Mietniveau auf den angespannten Wohnungsmärkten in Berlin nach Angaben von ImmoScout24 um durchschnittlich 8% abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die Absenkung in einkommensstärkeren Bezirken (beispielsweise Charlottenburg-Wilmersdorf) ab. Bezirke mit einem niedrigeren Durchschnittseinkommen wie beispielsweise Neukölln profitierten davon weniger.

Darüber hinaus hat der Mietendeckel den Wettbewerb um Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014) deutlich verschärft. Das Mietangebot von Bestandswohnungen ist zwischen September 2019 und 2020 um fast 60 % zurückgegangen, das Gesamtangebot an Mietwohnungen um 41,5 % – verglichen mit einem durchschnittlichen Anstieg von ca. 35 % in den Top-6-Städten in Deutschland. Mit durchschnittlich 140 Interessenten pro Inserat lag Berlin 2020 deutlich über den anderen deutschen Großstädten. Auf Platz 2 folgte Köln mit 63 Interessenten pro Inserat.
Sinkende Renditen machen die Vermietung besonders für private Eigentümer oft unattraktiv

Gemäß des Monatsberichts der Bundesbank zum Februar 2021 liegt das Preisniveau für Wohnimmobilien 15-30 % über dem durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, u.a. durch die Differenz zwischen den Steigerungsraten für Miet- und Kaufpreise in Deutschland (in 2020 ca. 2 % vs. 7 %).

Mit der Reduzierung der Bestandsmieten sowie Begrenzung des Mietwachstums durch den Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreibern wie einem anhaltenden Nettozuzug, wurde diese Entwicklung in Berlin noch verstärkt. Als Resultat ist der Ankauf und die Vermietung von Wohnimmobilien oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar und resultiert teils in negativen Nettoanfangsrenditen.

Regulierung hemmt energetische Modernisierung

Die Regulierung im Wohnimmobilienbereich in Deutschland hat in den vergangenen Jahren vielerorts zugenommen. 2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt und 2020 weiter verschärft. In Berlin stieg die Anzahl der sozialen Erhaltungsgebiete (sogenannte „Milieuschutzgebiete“) seit 2010 von 18 auf 64 im Jahr 2020. Die 2015 erlassene Umwandlungsverordnung wurde 2020 für weitere fünf Jahre verlängert. Der Mietendeckel trat im Februar 2020 in Kraft und wurde im April 2021 für nichtig erklärt. Zuletzt trat das Baulandmobilisierungsgesetz im April 2021 in Kraft, durch welches sich das Vorkaufsrecht der Gemeinden erweitert.

Ziele des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland ist es, die hohe Nachfrage an Immobilien, insbesondere vonseiten der Mieter, in allen Bezirken des Landes Berlin decken zu können. Zusätzlich müssen öffentlich-rechtliche Käufer den Kaufvertrag künftig nicht mehr zu vorher verhandelten Konditionen übernehmen, sondern können sich auf einen gutachterlich festgelegten Preis berufen. Dies soll den angespannten Wohnungsmarkt zugutekommen. Vorkaufsrechte werden zudem durch vermehrt ausgewiesener sozialer Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiete) begründet.

Zunehmende Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen auch im Berliner Umland

Weil in Berlin vor allem familienfreundliche, ausreichend große Wohnungen fehlen, suchen Interessenten mehr und mehr in den angrenzenden Ortschaften Brandenburgs (Berliner Umland). Auf dem Immobilienmarkt des Berliner Umlands hat dies in den vergangenen fünf Jahren zunehmend zu einem starken Anstieg der Kaufpreise geführt. Die Mieten sind dagegen weniger stark gestiegen, sodass auch hier eine Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen beobachtet werden konnte.

Mietregulierung im Ausland

Auch in anderen Ländern erreichten Instrumente zur Wohnregulierung in großen Städten nicht zwangsläufig ihre Ziele. In Schweden beträgt die Wartezeit auf eine mietregulierte Wohnung im Durchschnitt elf Jahre. In Wien führten die Regulierungen zu einem vergleichsweise komplizierten und teilweise intransparenten Wohnungsmarkt, der nicht selten Teile der einkommensschwächeren Mieter benachteiligt. In New York City führten zunehmende Regulierungen in bestimmten Gebieten zu erheblichen Investitionsstaus.