Logistik-Boom

Lagerhallen wieder gefragt

Erscheinungstermin: April 2022

Herausgeber: IW Köln

Die Mietentwicklung der Industrieimmobilien (Lager, Logistik, Produktion) ist im Jahr 2021 weiterhin von der Covid-19-Pandemie geprägt, allerdings mit anderem Vorzeichen als noch im Vorjahr. Im zweiten Pandemie-Jahr verzeichnen Lager- und Logistikhallen – und damit zwei der drei untersuchten Teilmärkte – deutliche Mietsteigerungen. Die Mieten für Produktionshallen stagnieren hingegen, nachdem sie im Vorjahr eingebrochen waren. Dies sind die zentralen Ergebnisse des vom IW Köln vorgelgten Gutachtens zur Entwicklung des Logistik- und Industrieimmobilienmarktes.

Die Resultate im Einzelnen:

• Die Mieten für Industrieimmobilien sind im Jahr 2021 qualitätsbereinigt um durchschnittlich 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Nach dem pandemiebedingten Rückgang im Vorjahr (–2,2 %) hat sich der Markt spürbar erholt. Der Hauptgrund für diese Entwicklung ist ein geringes Angebot von Gewerbeflächen bei wieder hohem Flächenbedarf. Nachdem im Jahr 2020 vielerorts mehr Hallen auf den Markt kamen als in den Jahren davor, ist nun in nahezu allen Marktsegmenten eine größere Nachfrage zu beobachten. Ein weiterer Grund für die Erholung ist der wirtschaftliche Aufschwung im letzten Jahr. So ist das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 um 3,9 Prozent gestiegen, auch wenn dies den Einbruch im Vorjahr in Höhe von 4,6 Prozent nicht vollständig kompensiert. Vor allem die Industrieproduktion (Produzierendes Gewerbe ohne Energie und Baugewerbe) war im Jahr 2020 um 9,3 Prozent stark eingebrochen. Die Erholung des Industriesektors von 4,1 Prozent im Jahr 2021 ist zwar spürbar, aber eine wirkliche Wachstumsdynamik konnte sich vor dem Hintergrund der internationalen Lieferkettenprobleme noch nicht einstellen.
• Industrieimmobilien lassen sich für Lager-, Logistik- oder Produktionszwecke nutzen. Im quantitativ größten Nutzungssegment der Lagerhallen stiegen die Mieten im Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr mit 6,1 Prozent am kräftigsten. Der nochmals verstärkt zunehmende Trend hin zum E-Commerce führt zu einem erheblichen Mehrbedarf an Lagerflächen. Dies deutet darauf hin, dass ein Teil der Nachfrage von hochpreisigen Topstandorten mit knappem Flächenangebot an weniger attraktive Standorte ausweicht. Zudem zeigt sich, dass verstärkt Abstriche bei der Ausstattungsqualität der Hallen hingenommen werden.
• Die Mieten für Logistikimmobilien hatten bereits der coronabedingten Rezession im Jahr 2020 getrotzt und legten schon im ersten Jahr der Pandemie um 5,4 Prozent zu. Ein wesentlicher Grund war der in der Pandemie deutlich verstärkte Onlinehandel-Boom und die damit einhergehende gestiegene Nachfrage nach stadtnahen Logistikhallen. Im Jahr 2021 setzt sich dieser Trend fort und die Mieten steigen um 3,0 Prozent. Außerhalb der Ballungsräume kamen 2021 vor allem viele Neubauten mit moderner Standortqualität auf den Markt. Damit scheint sich ein Trend in Richtung peripherer Standorte zu verstetigen, da die Unternehmen verstärkt auf verfügbare und günstigere Flächen ausweichen (müssen).
• Die Mieten für Produktionshallen sind im Jahr 2021 mit –1,1 Prozent leicht rückläufig. Damit folgen sie der weiterhin schwachen Dynamik in der Industrieproduktion, die 2021 noch nicht wieder ihr Vorkrisen-Niveau erreichen konnte. Der Preisrückgang ist dabei auf eine erhöhte Standort- und Ausstattungsqualität zurückzuführen, da weniger Angebote in günstigeren Lagen mit niedriger Qualität angeboten.
• Die Ergebnisse verdeutlichen, dass der in den 2010er Jahren boomende Mietmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien die Schwächephase im Zuge der Pandemie im Jahr 2021 scheinbar überwunden hat. Speziell die Logistikbranche kommt gestärkt als Gewinner aus dieser Krise. Die Probleme aus knappem Flächenangebot und weiter steigenden Grundstückskosten wurden im Jahr 2021 wieder offenkundig. Zusammen mit den globalen Preissteigerungen entlang der Liefer- und Produktionsketten stellt das Kostenproblem die gesamte Branche zukünftig jedoch vor große Herausforderungen. Für das Jahr 2022 wird ein harter Wettbewerb mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Branchen und Standorten erwartet, der insgesamt mit einer abgeschwächten Mietdynamik verbunden sein sollte.