Life Sciences Immobilien

Deutscher Markt mit schnellem Wachstum und attraktiven Investitionschancen

Erscheinungstermin: März 2023

Herausgeber: Colliers, European Science Park Group

Die Life Sciences- und Technologiebranche in Deutschland hat in den vergangenen Jahren ein beeindruckendes Wachstum verzeichnet, beschleunigt durch die Covid-19-Pandemie, den demographischen Wandel und steigende Ausgaben in der medizinischen Versorgung. In diesem Zusammenhang ist die wirtschaftliche und gesellschaftliche Bedeutung von Gesundheitstechnologien zunehmend in den Vordergrund gerückt und zeigt infolgedessen auch eine direkte Auswirkung auf den Immobilienmarkt.

Im ihrem aktuellen Bericht "In Forschung investieren. Life Science & Tech-Immobilien in Deutschland" zeigen Colliers International und die European Science Park Group (ESPG AG) auf, wie sehr Life Sciences & Tech-Immobilien das Interesse und das Kapital von Investoren in den vergangenen Jahren angezogen haben. Life Sciences & Tech-Immobilien sind in den USA bereits ein etablierter Teilsektor des gewerblichen Immobilienmarktes und bieten nun auch in Europa, insbesondere in Deutschland, attraktive Investitions- und Nutzungschancen.

Vermietungsmarkt mit rasantem Anstieg
Durchschnittlich wurden in den vergangenen fünf Jahren jeweils rund 209.000 Quadratmeter auf dem Vermietungsmarkt umgesetzt, in Summe über eine Million Quadratmeter. Der Trend ist dabei stark ansteigend. 2022 betrug der Flächenumsatz mit 302.000 Quadratmetern rund 70 Prozent mehr als noch 2018. Nur etwa 43 Prozent der Mietvertragsabschlüsse erfolgten im Bestand, ein erstes Indiz dafür, dass Life Sciences & Tech-Immobilien spezielle Anforderungen aufweisen, die am leichtesten in Neubauten umgesetzt werden können. Daher wird der Flächenumsatz auch zukünftig von Projektentwicklungen abhängen. Bis 2025 werden nach aktuellem Kenntnisstand allerdings nur etwa 330.000 Quadratmeter fertiggestellt. Dies in Kombination mit einer steigenden Nachfrage könnte zu einer starken Angebotsknappheit führen.

Perspektivisch dürften Anmietungen verstärkt im innerstädtischen Bereich stattfinden. Aus den Interviews mit 14 Branchenexperten geht hervor, dass Mieter, Nutzer und Investoren zunehmend den Wunsch äußern, dass Life Sciences und Tech-Immobilien in den Innenstädten in urbaneren Umgebungen angesiedelt werden. Nutzer und Mieter sind demnach grundsätzlich dazu bereit, höhere Mieten zu zahlen, die aufgrund der Rentabilität des Sektors leistbar sind. Wichtigstes Argument ist der Wettbewerb um die besten Talente.

Bei den Anmietungen gab es in den vergangenen fünf Jahren mit circa 67,8 Prozent eine starke Fokussierung auf die TOP-7-Städte und das jeweilige Umland. Die Großräume München, Berlin, Frankfurt und Hamburg finden sich an der Spitze wieder. Düsseldorf, Köln und Stuttgart verzeichnen erst seit 2021 verstärkt Anmietungen. Darüber hinaus bilden Universitätsstädte wie Leipzig, Heidelberg und Mainz zunehmend Schwerpunkte der Vermietungsaktivitäten.

Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro seit 2018
Das Volumen der bisher gehandelten Objekte macht die Kleinteiligkeit des Marktes deutlich: Mehr als zwei Drittel der Transaktionen bewegten sich unterhalb der 50-Mio.-Euro-Marke. Räumlich betrachtet haben in den vergangenen beiden Jahren die Transaktionen außerhalb der drei Topmärkte München, Berlin und Hamburg zugenommen.

Nutzer von Life Sciences & Tech-Immobilien setzen laut der Befragung sehr stark auf eine hohe ESG- und Smart-Building-Konformität. Diese Anforderungen lassen sich auch deutlich in den Konzepten aktueller Projektentwicklungen erkennen. Zudem sind viele Projekte, wie die Berliner Entwicklungen FUHUB und HYBRICK, das Life Science Center Gräfelfing bei München oder der Innovationspark Mainz städtebaulich gut integriert und infrastrukturell bestens erschlossen.

Colabs erreichen Deutschland
Die meisten Objekte der Assetklasse Life Sciences & Tech haben Campuscharakter oder mischgenutzte Quartierstrukturen. Die Qualität des Umfeldes ist wegen ihrer starken Relevanz bei der Suche nach Mitarbeitenden erwartungsgemäß hoch. Ein sich abzeichnender Trend für die Zukunft erreicht den deutschen Markt allmählich aus den USA: Colabs. Das Konzept dieses Coworking-Ansatzes findet sich etwa in der Life Science Factory in Göttingen oder im BioLab in Heidelberg in ersten Science Parks in Deutschland wieder.

Ausblick
Der Markt für Life Science & Tech-Immobilien ist zwar noch relativ klein, die Befragung der Branchenexperten zeigt jedoch, dass alle Akteure auf Innovation und Wachstum ausgerichtet sind. Die positiven Nachfragetrends und die steigende Investorennachfrage werden eine zunehmende Institutionalisierung mit sich bringen. Die Entwicklung kann der des Logistikmarktes in den 2010er-Jahren ähneln. Damals hatte eine steigende Nutzernachfrage einen stetigen Anstieg der Investorennachfrage zur Folge. Inzwischen hat sich der Sektor fest in institutionellen Portfolios etabliert. Eine ähnliche Entwicklung ist, wenn auch auf niedrigerem Niveau, für den Bereich der Life Sciences und Tech-Immobilien ebenso möglich.