Immobilienspezialfonds

Analyse der Strukturveränderungen zwischen 2010 und 2020

Erscheinungstermin: März 2021

Herausgeber: Kommalpha AG

Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren in den Allokationen institutioneller Investoren fest etabliert. Der Immobilienspezialfonds hat dabei eine zunehmende Rolle gespielt und kann auf eine Erfolgsgeschichte in der vergangenen Dekade zurückblicken. Die Kommalpha AG hat dies zum Anlass genommen, im Rahmen einer Marktanalyse eine detaillierte Betrachtung aller relevanten Bestands- und Transaktionsdaten vorzunehmen. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf Strukturveränderungen des Immobilienspezialfondsgeschäfts auf Ebene der Investorengruppen und Zusammensetzung des Fondsvermögens sowie entsprechender Cashflows zwischen 2010 und 2020.

Die wichtigsten Erkenntnisse der Studie im Überblick:

• Immobilienspezialfonds sind deutlich überproportional gegenüber dem Markt gewachsen. Das Fondsvermögen von Immobilienspezialfonds lag Ende 2010 bei 30 Milliarden Euro und stieg in den vergangenen 10 Jahren um 104 Milliarden auf 134 Milliarden Euro an. Das bedeutet, dass sich das Immobilienspezialfondsvermögen in der letzten Dekade mehr als vervierfacht hat bei gleichzeitigem Ausbau des Marktanteils von 4 auf 7 %.

• Im Markt von Immobilienspezialfonds sind Altersvorsorgeeinrichtungen mit 39 Milliarden Euro Spezialfondsvermögen die größte Anteilsinhabergruppe vor Versicherungen, die es auf
  38 Milliarden Euro bringen. Für Kreditinstitute administrierte Immobilienspezialfonds vereinen per Ende 2020 ein Fondsvermögen von 22 Milliarden Euro auf sich, was Rang drei im Ranking bedeutet.

• Die Entwicklung der Immobilienspezialfondsvolumina von Altersvorsorgeeinrichtungen und Versicherungen als die beiden größten Anteilsinhabergruppen verlief nicht im Gleichklang, sondern zeitlich verschoben. Altersvorsorgeeinrichtungen legten stark zu, als Versicherungen Marktanteile abgaben und das Blatt wendete sich dann im Verlauf des Jahres 2017. Kreditinstitute haben ihren Marktanteil am Immobilienspezialfondsvolumen in den letzten 10 Jahren bis auf eine leichte Delle 2015/2016 leicht ausgebaut.

• Per Ende 2020 wurden insgesamt 134 Milliarden Euro in 568 Immobilienspezialfonds administriert. Die durchschnittliche Größe von Immobilienspezialfonds beträgt 235 Millionen Euro und ist über den Betrachtungszeitraum von zehn Jahren leicht gestiegen.

• Bei Immobilienspezialfonds weisen sowohl Nettomittelaufkommen als auch Mittelzuflüsse („frisches Geld“) in den letzten 10 Jahren einen positiven Trend auf mit Ausnahme des Jahres 2018. Hinsichtlich des Nettomittelaufkommens waren 2017 und 2019 mit einem fast identischen Betrag von 12,5 Milliarden die Rekordjahre für Immobilienspezialfonds, gefolgt von 2018 und 2020, die mit 10,5 Milliarden Euro ebenfalls fast identische Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds aufweisen.

• Die Entwicklung des jährlichen Nettomittelaufkommens von Versicherungen in Immobilienspezialfonds ist in den fünf Jahren ausgesprochen positiv, mit konstant steigender Tendenz. Der Spitzenwert ist 2020 mit fast 4 Milliarden Euro erreicht worden. Die Dynamik des Anteilscheingeschäfts im Sinne der Differenz zwischen Nettomittelaufkommen und Mittelzuflüssen ist bei Versicherungen deutlich geringer als bei Altersvorsorgeeinrichtungen.

• Die Netto- und Brutto-Cashflows bei Kreditinstituten in Immobilienspezialfonds weisen analog den Versicherungen in den letzten 5 Jahren eine steigende positive Tendenz auf, allerdings auf etwas geringerem Niveau. Im Gegensatz zu Altersvorsorgeeinrichtungen und Versicherungen, die ihren Spitzenwert bei den Mittelzuflüssen jeweils in 2019 verzeichneten, ist dieser bei Kreditinstituten im Jahr 2020 mit 3,7 Milliarden Euro vorzufinden, als Ergebnis einer stark steigenden Tendenz seit 2017.

• Bei bebauten Grundstücken als größte Komponente des Immobilienspezialfondsvermögens wird innerhalb des Betrachtungszeitraums von 10 Jahren der sehr klare „home bias“ des Immobilienspezialfondsgeschäfts deutlich. Von dem 100 Milliarden Euro Bestand an bebauten Grundstücken befinden sich mit 87 Milliarden 87 % auf deutschem Boden.

• Die Zunahme von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften als zweitgrößte Komponente von Immobilienspezialfonds ist beeindruckend. Ende 2010 betrug dieser Wert 4,6 Milliarden Euro und hat sich innerhalb der letzten 10 Jahre mehr als versechsfacht, auf 30,3 Milliarden Euro. Hinsichtlich der regionalen Verteilung der Zusammensetzung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ist das Bild im Vergleich zu bebauten Grundstücken deutlich bunter.