Immobilienprojektentwicklung

Service Developer erobern den Markt

Erscheinungstermin: September 2021

Herausgeber: Ernst & Young Real Estate

Service Developer etablieren sich zunehmend als relevante neue Akteure am Immobilienmarkt. Mehr als jedem zweiten Befragten wurde schon einmal die Immobilienprojektentwicklung als Dienstleistung (Service Development) angeboten. Dafür geeignet sind nach Ansicht der Studienteilnehmer mit leichten Abstufungen beinahe alle Projektvolumina und Nutzungsarten. 39 Prozent der Studienteilnehmer favorisieren Service Development für den Neubau auf der grünen Wiese. Aber auch für Re-Developments von Gebäuden (30 Prozent) oder von Grundstücken und Liegenschaften (26 Prozent) werden Service Developer als adäquate Lösung angesehen. Bemerkenswerterweise halten sogar rund 78 Prozent derjenigen Befragten, die über eigene Projektentwicklungserfahrung verfügen, die Einbindung von Service Developern für wahrscheinlich. Das sind Ergebnisse der von EY vorgelegten Studie „Projektentwicklung als Dienstleistung“, für die die Prüfungs- und Beratungsorganisationen insgesamt rund 60 aktive Marktteilnehmer aus einem Querschnitt der Immobilienwirtschaft befragt hat.

Vor dem Hintergrund eines immer knapper werdenden Angebots an Grundstücken, Liegenschaften und Immobilien verändert sich der Markt der Projektentwickler fundamental. Anstatt ihr Grundeigentum an einen Projektentwickler klassischer Prägung zu veräußern, entscheiden sich Grundstückseigentümer immer häufiger, selbst Immobilien zu entwickeln. Die neuen Projektentwickler für den eigenen Bestand – etwa Banken, Versicherungen, Unternehmen ganz anderer Branchen und auch öffentliche Akteure – haben oft weder Expertise noch Ressourcen für hochkomplexe, multidisziplinäre Projektentwicklungen. Auch kennen und erlauben ihre Geschäftsmodelle keine Risikostruktur, die Immobilienprojekte naturgemäß aufweisen. Diese Lücken schließen Service Developer, indem sie Projektentwicklungen komplett oder einzelne Entwicklungsphasen als Dienstleistung erbringen.

Erfahrung und Risiko sind Hauptargumente für Service Developer

Mit 26 Prozent erkennt der größte Teil der Befragten Bedarf für spezialisierte Dienstleister über alle Phasen der Entwicklung hinweg. Ein Schwerpunkt liegt zudem mit 21 Prozent auf der Umsetzungsphase, in der beim kaufmännischen und technischen Projektmanagement in aller Regel auch die größten Herausforderungen zu erwarten sind. Für drei Viertel der Umfrageteilnehmer spielt eine umfangreiche Erfahrung bei der Auswahl des Service Developers eine sehr wichtige Rolle. Deutlich weniger Beachtung wird der Reputation (9 Prozent) und der Kreativität (7 Prozent) des Service Developers beigemessen. Dessen Netzwerk (5 Prozent) wie auch seine Persönlichkeit und Ausbildung (2 Prozent) spielen eine nur sehr geringe Rolle bei der Auswahl. Diese Angaben spiegeln sich auch in den von den Befragten antizipierten Vorteilen wider: So sind für jeweils rund ein Drittel die Bereitstellung von Know-how und Ressourcen sowie die Risikominimierung die deutlichsten Vorteile von Service Developern. Risikominimierung ist vor allem für jene Befragten einschlägig, die angegeben hatten, über eigene Projektentwicklungserfahrung zu verfügen. Weiterhin erkennen rund 18 Prozent der Befragten Vorteile bei der Ideenentwicklung, knapp 12 Prozent beim Marktzugang und ca. 7 Prozent bei der Renditeerwartung.

Öffentliche Hand mit Potenzial für Service Developments

Bei den Assetklassen liegt der größte Bedarf für Service Developer nach Ansicht der Befragten bei Wohnimmobilien (49 Prozent). Hierzu dürfte auch die aktuelle Marktsituation mit einem Nachfrageüberhang bei Wohnraum beitragen, der durch die aktuelle Bautätigkeit nicht gedeckt wird. 42 Prozent der Befragten votierten für die Projektentwicklung als Dienstleistung im Gewerbesegment, das somit alles andere als irrelevant für Service Developer ist. Eine untergeordnete Rolle spielen nach Ansicht der Befragten Sonder- und Sozialimmobilien mit einem vergleichsweise geringen Anteil von 7 Prozent.