Immobilienpreisentwicklungen

Übertreibungen oder Normalität?

Erscheinungstermin: November 2020

Herausgeber: BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Ist das starke Immobilienpreiswachstum der vergangenen zehn Jahre Ausdruck von erhöhter Nachfrage und Niedrigzinsumfeld und somit gerechtfertigt? Oder bildet sich gerade eine Immobilienpreisblase aus? Mit der neu entwickelten Wohnungspreisampel des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung liegt nun ein Monitoring-Tool vor, das anhand mehrerer Indikatoren und statistischer Verfahren einschätzt, ob Preisanstiege gerechtfertigt sind oder sich eine spekulative Überhitzung aufbaut.

Die Nachfrage nach Immobilien ist in den Wachstumsregionen ungebrochen. Hohe Wanderungsgewinne, eine lang anhaltende positive wirtschaftliche Dynamik und niedrige Zinsen sind dafür ursächlich. Als Reaktion auf die regionalen Nachfragezuwächse legte der Neubau kräftig zu. Im Jahr 2019 entstanden doppelt so viele Wohnungen wie noch 2009. Der Zuwachs reicht aber noch nicht aus, um der Nachfrage gerecht zu werden und den Preisanstieg zu dämpfen. So haben sich vor allem Wohnimmobilien auch 2020 weiter verteuert. Die steigenden Preise haben zuletzt die Debatte um Übertreibungen oder gar Preisblasen wieder befeuert.

Ist also eine Überhitzung der Immobilienmärkte erkennbar? Forscher des Beratungsunternehmens Kiel Economics entwickelten für das BMI und das BBSR ein neues Modell, um die Preisanstiege auf Grundlage einer Kombination von Marktindikatoren zu beurteilen. Ergebnis ist eine anschauliche Preisampel. Grün steht demnach für „fundamental gerechtfertigt“, gelb für „Übertreibung“ und rot für „Blase“. Entscheidend ist, wie stark die Preise über den vom Modell angezeigten langjährigen Referenzwerten liegen. Die Forscher untersuchten darüber hinaus Verhaltensweisen von Investoren, um herauszufinden, was die Entstehung von Immobilienpreisblasen begünstigt. Die Studie zeigt zudem die Effekte für die Volkswirtschaft und die Finanzmarktstabilität auf, sollten Preisblasen platzen. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt ließen sich bei der Erarbeitung der Studie noch nicht belastbar ermitteln.

Die Forscher kommen zu dem Schluss, dass die Ampel bundesweit auf Grün steht. Das gegenwärtige Niveau der Wohnungspreise weicht demnach statistisch nicht signifikant von seinem fundamentalen, durch die gesamtwirtschaftlichen Treiber gerechtfertigten Niveau ab. Als Erklärung führen die Forscher den Rückgang der Zinsen auf einen sehr niedrigen Stand sowie den starken Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum an. Die Ursache für die hohen Immobilienpreise liegt nach ihrer Einschätzung also nicht im spekulativen Überschwang.