Immobilienmarkt 2018/2019

Hohe Nachfrage in den deutschen Metropolen treibt Wohnungs- und Büromieten

Erscheinungstermin: Oktober 2018

Herausgeber: DZ HYP AG

Die gewerblichen Immobilienmärkte in Deutschland profitieren unverändert von den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Eine hohe Nachfrage bei einem zugleich knappen Flächenangebot führt in den Segmenten Büro und Wohnen zu anhaltenden Mietsteigerungen. Einzig im Handel, dessen Spitzenmieten seit 2015 auf hohem Niveau stagnieren, ist auch bis Ende 2019 mit keinem weiteren Wachstum zu rechnen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DZ HYP zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte an den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. „Die sieben deutschen Metropolen sind attraktive Wohn- und Arbeitsstandorte mit einem hohen Bevölkerungszuwachs. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsbau unter dem Bedarf, weshalb wir eine unveränderte Situation mit anhaltenden Mietsteigerungen beobachten. Diese Bedarfslücke besteht auch auf den Büromärkten, deren Leerstandsquoten das niedrigste Niveau seit 20 Jahren erreicht haben“, erläutert Dr. Georg Reutter, Co-Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP und ergänzt mit Blick auf die Investoren:„ Bedingt durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot sind die Renditen in den vergangenen zehn Jahren zwar spürbar gesunken, im Vergleich zu Anleiherenditen jedoch immer noch hoch. Gewerbliche Immobilien bleiben demnach im Fokus der Investoren und damit eine gefragte Assetklasse.“

Anzahl Bürobeschäftigter wächst viermal so schnell wie Büroflächen

Die stabile konjunkturelle Lage in Deutschland und der damit einhergehende Anstieg von Beschäftigen wirken sich positiv auf den Bedarf von Büroflächen aus. Die sieben Top-Standorte sind besonders gefragte Arbeitsmärkte. Hier stieg die Zahl der Büroarbeitsplätze in den vergangenen zehn Jahren um 25 Prozent auf 2,4 Millionen Beschäftigte. Im gleichen Zeitraum wuchsen die verfügbaren Büroflächen um lediglich 6 Prozent auf rund 80 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Leerstandsquote dürfte bis 2019 auf rund 3,5 Prozent sinken, vor zehn Jahren lag sie noch bei rund 9 Prozent. In Berlin, München und Stuttgart ist die Rate bereits auf etwa 2 Prozent zurückgegangen. Den höchsten Leerstand weist Frankfurt mit 8,5 Prozent auf. Die starke Nachfrage und das knappe Angebot haben die Spitzenmieten der Top-Standorte in den vergangenen zehn Jahren steigen lassen. Das Ausmaß des Mietwachstums ist mit rund 21 Prozent verglichen mit den Segmenten Wohnen (55 Prozent) und Einzelhandel (40 Prozent) jedoch moderat. Lediglich in Berlin und Stuttgart hat das Wachstum, auch bedingt durch das niedrige Ausgangsniveau der Mieten, mit 40 beziehungsweise 30 Prozent überdurchschnittliche Werte erreicht. Köln, Frankfurt und Düsseldorf verzeichneten hingegen mit rund 5, 10 beziehungsweise 11 Prozent unterdurchschnittliche Mietsteigerungen. Ursächlich für das moderate Wachstum ist die sinkende Bereitschaft zur Unterzeichnung hochpreisiger und langfristiger Mietverträge seitens der Unternehmen. Für das laufende und das kommende Jahr ist mit unverändert leicht steigenden Spitzenmieten zu rechnen.

Bedarfslücke auf dem Wohnungsmarkt steigt zunehmend

Alle untersuchten Top-Standorte verzeichnen einen steten Bevölkerungszuwachs. Seit 2007 nahm die Anzahl der Einwohner zwischen 7 Prozent in Düsseldorf und 15 Prozent in Frankfurt zu. Dem gegenüber stehen nicht ausreichende Wohnungsbauaktivitäten. In den vergangenen zehn Jahren ist die Bedarfslücke auf rund 300.000 Wohneinheiten angestiegen, die auch die spürbar ansteigenden Fertigstellungszahlen nicht schließen können. Mit einem Volumen von 16.000 bzw. 8.000 verzeichneten Berlin und Hamburg 2017 die meisten neuen Wohnungen. Die hohen Zuwächse sind aber auch auf ein niedriges Ausgangsniveau zurückzuführen. Mit vier Wohneinheiten auf 1.000 Einwohner liegt das Neubauvolumen beider Städte hinter Frankfurt und München, wo sechs Einheiten je 1.000 Einwohner entstanden sind. Die Ursachen für die nicht ausreichende Ausweitung des Wohnungsbaus liegen in fehlendem Bauland, Kapazitätsengpässen der Bauindustrie, einer zu geringen Ausweisung von Bauflächen sowie langwierigen Genehmigungsverfahren. Die Spitzenmieten auf dem Wohnungsmarkt der Top-Standorte sind seit 2007 im Durchschnitt um 55 Prozent gestiegen. Am dynamischsten entwickelten sich Berlin und München mit einem Mietzuwachs von jeweils rund 65 Prozent. In Köln fiel die Steigerung mit etwa 30 Prozent spürbar geringer aus. Große Unterschiede sind auch bei der derzeitigen Mietdynamik zu verzeichnen. Während sich die Wohnungen in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln mit rund 2 bis 3 Prozent nur moderat verteuern, verzeichnete Stuttgart 2017 einen Anstieg von über 11 Prozent. Die unterschiedlichen Mietsteigerungen führten zur Jahresmitte 2018 zu einer großen Bandbreite bei den  durchschnittlichen Erstbezugsmieten. Mit knapp 13 Euro je Quadratmeter liegen Berlin, Düsseldorf und Köln deutlich unter dem Mietniveau Münchens mit fast 19 Euro. Im Prognosezeitraum bis Ende 2019 dürfte sich der Aufwärtstrend der Wohnungsmieten an allen Top-Standorten fortsetzen. Vor dem Hintergrund des hohen Niveaus und des ausgeweiteten Neubauangebots ist jedoch mit einer nachlassenden Dynamik zu rechnen. Für das laufende Jahr werden Mietsteigerungen von rund 3,5 Prozent erwartet. 2019 dürfte sich das Wachstum auf 3 Prozent verlangsamen.

Verlagerte Verkaufsflächennachfrage im Einzelhandel Im gesamtdeutschen Vergleich profitiert der Einzelhandel der sieben Top-Standorte in besonderem Maße von einem kontinuierlichen Einwohnerwachstum und steigenden Besucherzahlen. Das wachsende Kundenpotenzial half, die Folgen der zunehmenden Konkurrenz durch den Online-Handel abzumildern. Zeitgleich reagieren insbesondere Mode-Retailer bereits auf die veränderten Gegebenheiten und passen ihre stationären Konzepte mittels reduzierter Verkaufsflächen an. Die Nachfrage verschiebt sich zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.

Seit Ende der 1990er Jahre zogen die Spitzenmieten im Einzelhandel an allen Top-Standorten kräftig an. Zum Ende des Jahres 2017 lag sie bei durchschnittlich knapp 300 Euro je Quadratmeter und damit fast doppelt so hoch wie 1997. Seither wird vor dem Hintergrund der schwächeren Flächennachfrage und dem hohen Mietniveau kein nennenswertes Wachstum verzeichnet. Die Dynamik der Mieten fiel an den Top-Standorten in den vergangenen Jahren unterschiedlich aus. Während Berlin und Düsseldorf seit 2007 um rund 50 Prozent zulegen konnten, lag die Steigerung in Stuttgart bei lediglich 20 Prozent. Zur Jahresmitte 2018 weisen die Spitzenmieten je Quadratmeter eine Bandbreite von etwa 100 Euro auf. Mit jeweils rund 250 Euro sind Stuttgart und Köln die günstigsten Top-Standorte. München liegt mit 345 Euro je Quadratmeter spürbar über dem Durchschnitt. Seit Mitte 2017 sind die Spitzenmieten in allen sieben Städten stabil geblieben. Für das laufende und das kommende Jahr dürfte die Stagnation vor dem Hintergrund des hohen Niveaus anhalten. Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten.