Immobilienfinanzierung

Banken erwarten erst ab 2027 Stabilisierung des Gesammarktes

Erscheinungstermin: Oktober 2024

Herausgeber: EY

Die Immobilienfinanzierungslandschaft in Deutschland steht vor enormen Herausforderungen, wie die Ergebnisse einer aktuellen Umfrage von EY zeigen, die im Marktreport "Immobilienkrise: kein Ende in Sicht?" veröffentlicht wurden. Die zugrundeliegende Befragung, die im September 2024 unter 15 immobilienfinanzierenden Banken durchgeführt wurde, beleuchtet die restriktiveren Kreditvergabebedingungen und die anhaltenden Unsicherheiten im Markt. Besonders im Fokus stehen dabei die Preisentwicklungen bei Büroimmobilien sowie die Risiken, die sich aus Anschlussfinanzierungen und regulatorischen Anforderungen ergeben.

Die Vergabe von Immobilienfinanzierungen erfolgt weiterhin restriktiv, wie alle befragten Banken einheitlich bestätigten. Besonders betroffen sind Büroimmobilien: Die Hälfte der Kreditinstitute rechnet auch für 2025 mit weiter sinkenden Preisen, während niemand einen Preisanstieg erwartet. Eine Stabilisierung des Gesamtmarktes wird frühestens 2027 erwartet, und erst ab 2029 prognostiziert die Mehrheit der Banken wieder eine positive Entwicklung. Vor dem Hintergrund des aktuellen Marktumfelds stellen Anschlussfinanzierungen und Refinanzierungen besondere Herausforderungen dar. Sowohl der Immobilienmarkt insgesamt als auch die Immobilienkreditportfolios der Banken werden als stark risikobehaftet eingeschätzt. Büro- und Einzelhandelsimmobilien gelten dabei für 90 Prozent der Befragten als hoch oder sehr hoch risikobehaftet, während bei Hotel- und Logistikimmobilien sowie institutionellen Wohnimmobilienfinanzierungen jeweils noch 40 Prozent hohe Risiken sehen. Im Gegensatz dazu wird das Privatkundengeschäft bei Wohnimmobilienfinanzierungen als vergleichsweise risikoarm eingeschätzt.

Die Studie zeigt zudem, dass Banken ihre Kreditvergaberichtlinien zunehmend verschärfen, insbesondere bei Kennzahlen wie Debt Yield, Loan-to-Value (LtV) und Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Trotz einer leichten Aufhellung der Stimmung innerhalb der Immobilienbranche bleibt unklar, ob der Höhepunkt der Krise bereits überwunden ist. Die restriktiven Kreditvergabestandards, verbunden mit hohen Finanzierungskosten, stellen weiterhin eine zentrale Herausforderung dar.

Eine ähnlich restriktive Handhabe zeigt sich bei Vorverkaufs- und Vorvermietungsquoten, deren Umsetzung angesichts der aktuellen Marktlage zunehmend schwierig wird.

Vielschichtige Risiken treffen Assetklassen in unterschiedlichem Maße

Die Rückmeldungen der Banken machen deutlich, dass rund 80 Prozent von einer Fortsetzung der Krise bis mindestens 2025 ausgehen. Insbesondere Büroimmobilien werden kritisch gesehen: Die eine Hälfte der Befragten erwartet sinkende und andere Hälfte konstante Preise. Ähnlich kritisch werden auch für Einzelhandelsimmobilien beäugt: 30 Prozent der Befragten erwarten fallende und 60 Prozent stagnierende Preise.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ist der Stillstand am Transaktionsmarkt, denn ohne Transaktionen bleiben belastbare Einschätzungen zu tatsächlich erzielbaren Preisen am Markt nahezu unmöglich. Neben den hohen Finanzierungskosten (41 Prozent) gelten laut Umfrageteilnehmer die hohen Baukosten, die ESG- und Nachhaltigkeitsanforderungen sowie die schwache gesamtwirtschaftliche Lage (jeweils 33 Prozent) als zentrale Herausforderungen. Hinzu kommen regulatorische Vorgaben, die Attraktivität der Assetklasse "Immobilie" und veränderte Nachfragestrukturen (jeweils 26 Prozent).