Immobilienfinanzierung

Neugeschäftsreport der gewerblichen Immobilienfinanzierung 2020

Erscheinungstermin: Mai 2020

Herausgeber: JLL

Die seit über einem Jahr anhaltende Corona-Krise hat kräftige Spuren in der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und am deutschen Immobilienmarkt hinterlassen. Wie haben sich vor diesem Hintergrund das Neugeschäftsvolumen und die Konditionen gewerblicher Immobilienfinanzierungen entwickelt und was ist für das Jahr 2021 zu erwarten? Diesen Fragen ist JLL im aktuellen "Neugeschäftsreport – Immobilienfinanzierung" nachgegangen.

Investitionsmarkt
Mit einem Transaktionsvolumen von 81,5 Mrd. Euro schloss das Jahr 2020 am Investmentmarkt ab. Verantwortlich für das gute Ergebnis, das in Anbetracht der gesamtwirtschaftlichen Situation nur 11 % unter dem Vorjahr lag, waren vor allem das erste und das vierte Quartal, welche für über 60 % des Gesamtergebnisses verantwortlich waren. Das Segment Living machte einen Anteil von rund 31 % des Gesamtvolumens aus und stieg sogar im Vergleich zum Vorjahr weiter an. Ähnlich verhielt es sich auch beim Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien, welches mit 8,7 Mrd. Euro ein neues Rekordniveau erreichte. Rückgange gab es auf dem Büro- und Einzelhandelsinvestmentmarkt zu verzeichnen. Maßgebliche Treiber für Immobilien-Investments ist der anhaltende Kapitaldruck im Zusammenspiel mit niedrigen Zinsen.

Insbesondere bei Core-plus- und Value-add-Investments stellte im vergangenen Jahr die Finanzierung seitens der Bank eine Herausforderung dar. Die Vergabe von Immobilienfinanzierungen erfolgte streng und selektiv. Banken verlangten höhere Eigenkapitalquoten bei leicht gestiegenen Margen. Zudem spielten gestiegene Vorvermietungs- und Vorverkaufsquoten bei Projektentwicklungen eine wesentlichere Rolle als zuvor. Die Erfüllung dieser Auszahlungsvoraussetzungen erwies sich angesichts der Nachfrageschwäche am Vermietungsmarkt als schwieriger als in vorangegangenen Jahren.

Finanzierungskonditionen
Im Hinblick auf die Finanzierungskonditionen ist grundsätzlich festzustellen, dass die LTVs zwischen Core- und Value-Add-Produkten sehr nah beisammen liegen. Dies unterstützt die These, dass die Entscheidungsfindung der Finanzierer binär ist: Beim Auslauf gibt es keinen Verhandlungsspielraum. Finanzierungen für Non-Essential-Retail oder Hotel sind deutlich anspruchsvoller, die Finanzierungsausläufe für diese Produkte liegen deutlich unter denen der anderen Assetklassen.

Corona-resistente Objekte in den Assetklassen Wohnen, Logistik, Lebensmittel- und Baumärkte stehen im Gegenzug im Fokus der Finanzierer. Die Assetklasse Büro muss sich in B-Lagen und im Value-Add-Segment mit zukunftsfähigen Konzepten beweisen, bei denen das Büro als Raum zur Begegung und zur Zusammenarbeit eine große Rolle spielt.

Neugeschäftsvolumen
Einhergehend mit dem Rückgang im Investmenttransaktionsvolumen 2020 kam es zu einem deutlichen Rückgang des Neugeschäfts im abgelaufenen Geschäftsjahr. Der Jahresvergleich zeigt, dass das Neugeschäftsvolumen der teilnehmenden Institute um insgesamt 20 % zurückgegangen ist. Bei der Mehrheit der Institute war eine negative Veränderung im Vergleich zum Vorjahr festzustellen. Lediglich zwei der zehn Häuser konnten ihr Volumen steigern. Dazu gehörten die LBBW sowie die Berlin Hyp. Der Blick in die Zukunft ist verhalten positiv: Fünf Banken gehen für das Jahr 2021 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert aus, vier Institute prognostizieren ein gleichbleibendes Neugeschäft und drei Banken erwarten einen Rückgang.

Ausblick
Das Klima auf dem Finanzierungsmarkt hat sich im Laufe dieses Jahres verbessert. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW, dem Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, erreichte im ersten Quartal 2021 seinen höchsten Wert seit eineinhalb Jahren, auch wenn er noch im negativen Bereich verharrt. Mit Ausnahme der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien insgesamt ist der Blick in die Zukunft bei der Beurteilung der Finanzierungserwartung positiver als zuvor. Dennoch erhöhten einige der befragten Banken ihre Risikovorsorge, um Rücklagen für ihre Kreditbücher zu schaffen. Damit wappnen sie sich für eine erneute Verlängerung bzw. die Auswirkungen des andauernden Lockdowns und reagieren auf mögliche Kreditausfälle in den kommenden zwölf Monaten. Die reduzierte Risikobereitschaft klassischer Banken wird Opportunitäten für alternative Finanzierer wie Debt Fonds, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices schaffen. Denn sofern das Preisgefüge der Immobilien und die Renditeanforderungen der Eigenkapitalinvestoren es zulassen, ergänzen sie den Finanzierungsmix als Partner im Nachrang. Aufgrund des Preisgefüges sind und bleiben klassische Finanzierer jedoch der Dreh- und Angelpunkt im deutschen Finanzierungsmarkt.