Hotelneubau in Deutschland

Konzepte, Betreiber, Märkte: Hotel Investments brauchen Spezialisten

Erscheinungstermin: April 2021

Herausgeber: bulwiengesa AG, benchmark. REAL Estate

Das Corona-Virus hat dem einst dynamischen Marktsegment Hotelimmobilien einen massiven Dämpfer versetzt. Seit Monaten stehen die meisten Hotels überwiegend leer oder sind gar geschlossen. Die Hotelbetreiber müssen Woche um Woche finanzielle Einbußen hinnehmen und wir sehen bereits erste Konsolidierungen in der Branche. Das Projektentwicklungsvolumen für Hotelimmobilien reagiert auf diese Entwicklungen – wenn auch weniger dramatisch und mit Zeitverzug. Im Jahr 2020 hat der Markt bereits auf nach wie vor hohem Niveau mit verspäteten Neueröffnungen auf die Pandemie reagiert. 2021 könnten die Fertigstellungszahlen noch einmal steigen. Doch wie viele Projekte am Ende jedoch tatsächlich umgesetzt werden, lässt sich
noch nicht seriös prognostizieren. Zu diesem Schluss kommt die von benchmark. REAL Estate gemeinsam mit der bulwiengesa AG veröffentlichte Hotelstudie 2021. Die deutschlandweite Studie basiert auf einer Analyse der Bautätigkeit im Hotelsegment für Neubauten mit mindestens 40 Zimmern.

2020 wurden mehr als 20.000 Hotelzimmer fertiggestellt – bis Februar 2021 nur 680
Die Anzahl der fertiggestellten Hotelzimmer ist von rund 21.500 Zimmer im Jahr 2019 auf 20.277 Zimmer im Jahr 2020 zurückgegangen. 2021 könnte das Fertigstellungsvolumen weiter sinken. So wurden von den ursprünglich für dieses Jahr prognostizierten 34.000 Zimmern bis Februar 2021 erst 680 fertiggestellt.

Die Bauaktivität verlagert sich weiter auf B-und C-Standorte sowie touristisch geprägte Regionen
Wie schon 2019 entstanden die meisten Hotelzimmer 2020 nicht mehr in den A-Städten. B-, C-, D-und Urlaubsstandorte haben ihren Marktanteil auf rund 66 Prozent aller Hotelzimmer (2019: 61Prozent) ausgebaut. Die Autoren gehen ferner davon aus, dass Hotelneuentwicklungen in deutschen Urlaubsregionen künftig noch stärker in den Fokus der Entwickler rücken. Dies geht potenziell zu Lasten der Stadt-, Messe-und Flughafenstandorte, die durch die Pandemie stark betroffen sind. Etwa jedes zehnte in Planung bzw. im Bau befindliche Hotel mit voraussichtlicher Fertigstellung bis Ende 2022 befinde sich in einer Urlaubsregion. Schließt man die sonstigen Städte in die Berechnung ein, liegt im Jahr 2022 bereits jedes vierte geplante Hotelzimmer außerhalb der A-bis D-Städte.

Midscale-Hotellerie und Longstay-Konzepte setzen ihre positive Entwicklung fort
Rund 83 Prozent aller neu entstandenen Hotelzimmer zwischen 2019 und 2020 entfallen auf die Midscale und Upscale-Hotellerie. Zimmer in Budget-Hotels kommen auf 15 Prozent Marktanteil, während Luxuszimmer nur knapp zwei Prozent ausmachen. Longstay-Konzepte erfreuen sich bei Entwicklern ebenfalls einer hohen Beliebtheit. 2020 beträgt der Anteil an Longstay-Zimmern an allen fertigstellten Hotelzimmern 15,8 Prozent.

Betreiber setzen verstärkt auf Rebranding statt Neubau
Übernahmen und Marktbereinigungen sind in der Wachstumsstrategie kapitalstarker Betreiber aktuell das Mittel der Wahl. Erst kürzlich übernahmen beispielsweise B&B die Leto-Hotelgruppe und Whitbread einige Hotels von Centro.

Ausblick
Für die Zukunft erwarten bulwiengesa und benchmark. ein rückläufiges Entwicklungsvolumen. Projekte werden bereits zurückhaltender geplant und teilweise verworfen. Eine entscheidende Rolle wird dabei in der zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken gesehen. In Teilmärkten sehen die Autoren weiterhin das Potenzial für lohnende Investments. Insbesondere im Bereich Serviced Apartments, Longstay-Konzepte sowie in der Ferienhotellerie lassen sich nachhaltige Projekte realisieren. Außerdem wird mit einem zunehmenden Verdrängungswettbewerb gerechnet, in dem der Neubau in der Regel veraltete Hotellerie mit schwächeren Standortbedingungen verdrängt. Gerade für viele private Hotelbetreiber stellt es eine große Herausforderung dar, die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie zu verkraften. Hier wird sich eine Lücke auftun, die Projektentwickler zusammen mit expandierenden Hotelketten schließen können.