Gewerbeimmobilienmarkt

Zwischen kurzfristigen Herausforderungen und strukturellen Umbrüchen

Erscheinungstermin: April 2023

Herausgeber: Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Die Gewerbeimmobilienmärkte stehen angesichts der konjunkturellen Lage, aber auch angesichts struktureller Umbrüche vor großen Herausforderungen. Vor diesem Hintergrund hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Rahmen des Reports "Mietpreisentwicklungen bei Gewerbeimmobilien. Zwischen kurzfristigen Herausforderungen und strukturellen Umbrüchen" die Mietpreisentwicklung bei Einzelhandels- und Büroobjekten in ganz Deutschland, in einzelnen Regionstypen und Lagen sowie für 16 Großstädte untersucht.

Die Mietpreisentwicklungen wurden auf Basis eines hedonischen Mietpreismodells geschätzt, um Verzerrungen durch Veränderungen in Lagen, Objektqualitäten und Angebotseigenschaften zu bereinigen. Ergänzend wurden deskriptive Indikatoren wie Median-Mieten und Median-Angebotslaufzeiten sowie Angebotszahlen verwendet.

Die wesentlichen Ergebnisse der Untersuchung:

• Insgesamt sind 2022 die Büromieten um 5,9 Prozent und die Einzelhandelsmieten um 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Damit liegt die Mietpreisentwicklung in beiden Teilmärkten unter der Inflationsrate von 7,9 Prozent.
• Im Rückblick der zurückliegenden vier Jahre (2018 = 100) liegt die durchschnittliche Mietpreisentwicklung bei Einzelhandelsobjekten p.a. gleichauf mit der Verbraucherpreisentwicklung mit jeweils 3,2 Prozent pro Jahr (13,5 % über 4 Jahre), während die Büromietenentwicklung mit Zuwächsen von 4,4 Prozent pro Jahr (18,8 %) noch etwas höher liegt. Allerdings sind regionale Unterschiede zu beachten.
• Die Vermarktungsdauer bei Einzelhandelsflächen ist seit einigen Quartalen wieder rückläufig und hat sich normalisiert, was auch auf einen Rückgang des Angebots zurückzuführen ist. Im Büromarkt dagegen gibt es nur langsame Anpassungen in der Vermarktungsdauer, auch weil ein signifikanter Teil des Angebots immer noch sehr lange Angebotslaufzeiten aufweist.
• Besonders stark gestiegen sind die Einzelhandelsmieten im vergangenen Jahr in Frankfurt am Main, Berlin und Düsseldorf. Gerade im Einzelhandelsmarkt sind aber Rebound-Effekte feststellbar, die einzelne Jahresergebnisse schwer interpretierbar machen. Seit 2019 sind die Mieten insgesamt in Stuttgart, Frankfurt und in Köln überdurchschnittlich stark gestiegen. Insgesamt liegen die Mietpreisentwicklungen der 16 einzeln ausgewerteten Metropolen tendenziell unter dem Bundesdurchschnitt, was in Kombination mit fallenden Lageprämien auf Veränderungen im Einzelhandelsmarkt hinweist.
• Im Büromarkt sind die Mieten 2022 vor allem in Leipzig, Hannover und Duisburg stark gestiegen, im Jahresdurchschnitt seit 2019 ebenfalls in Leipzig sowie Berlin und Köln. Anders als im Einzelhandelsmarkt scheint die Zentralität bei Büroimmobilien nach wie vor eine größere Bedeutung zu haben.