Gesundheitsimmobilien
Markt entwickelt sich zum Milliardengeschäft
Erscheinungstermin: Februar 2022
Herausgeber: JLL
Gesundheitsimmobilien in Deutschland haben sich für die Immobilienbranche zu einem Milliardenmarkt entwickelt: Mehr als 2,4 Mrd. Euro wurden 2021 in dieser Nutzungsart investiert – mit der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia sind es sogar 3,6 Mrd. Euro. Damit wurde die Rekordsumme an Investitionen in Pflegeheime, Seniorenresidenzen und Reha-Kliniken aus dem Jahr 2020 erneut erreicht. Der demografische Wandel und eine alternde Gesellschaft machen insbesondere letztere zu einer langfristig sicheren Anlage, denn es ist das erklärte Ziel von Politik und Gesellschaft, die Menschen durch Reha-Maßnahmen schnell wieder fit zu bekommen. Insgesamt 420 Mio. Euro wurden im vergangenen Jahr explizit in Reha-Produkte investiert. Für viele Investoren ist dieses Marktsegment Neuland und steht selbst erst am Anfang einer immobilienwirtschaftlichen Professionalisierung, so eines der Ergebnisse des aktuellen JLL-Reports "Der Immobilienmarkt für Rehabilitationskliniken".
Der Reha-Sektor in Deutschland ist sehr stark fragmentiert mit einer Vielzahl an häufig kleinen privaten Betreibern in eigengenutzten Immobilien. Erst seit wenigen Jahren kann die Tendenz zu einer zunehmenden Professionalisierung durch institutionelle Betreibergruppen und Immobilieninvestoren, , beobachtet werden. Bei Aufbau und Zusammenstellung von Portfolios werden dabei häufig Sale&Lease-Back-Transaktionen durchgeführt, bei denen die Betreiber das Objekt verkaufen und zugleich sehr langfristige Mietverträge mit teils deutlich mehr als 15 Jahren Laufzeit abschließen.
Private Träger machen zwei Drittel der Reha-Betten in Deutschland aus
Eine Erhebung des Statistischen Bundesamtes kam Ende 2019 zu dem Ergebnis, dass es damals 1.112 Reha-Kliniken mit insgesamt 163.300 Betten in Deutschland gab. Rund 54 Prozent waren davon in privater Hand, während 18,4 Prozent in öffentlicher Trägerschaft sowie 27,5 Prozent freigemeinnützige Einrichtungen waren. Bei der Anzahl der Betten entfielen sogar zwei Drittel auf den Privatsektor, während öffentliche (17,6 %) und freigemeinnützige Objekte (16,3 %) nahezu gleichauf lagen.
Größte institutionelle Akteure im Markt sind aktuell die Median Unternehmensgruppe mit 85 Kliniken, die Deutsche Rentenversicherung mit 81 Einrichtungen sowie die Asklepios Gruppe mit 53 Häusern.
Gesundheitsimmobilien und insbesondere Reha-Kliniken gelten angesichts einer alternden Gesellschaft mit immer höherer Lebenserwartung als solides Investment, denn der Bedarf an gesundheits- bzw. rehabilitationsbezogenen Dienstleistungen wird weiter zunehmen. Zugleich hat die Pandemie für Bewegung und mehr Produkt auf der Angebotsseite gesorgt. Viele Betreiber schieben einen Investitionsstau vor sich her, zugleich hat die Pandemie die Einnahmen geschmälert. Manche entscheiden deshalb jetzt, die Immobilie selbst zu verkaufen, aber langfristig als Mieter weiter zu betreiben. Vielfach werden die Instandhaltungskosten dann aber vertraglich beim Betreiber belassen, so dass der Investor Betrieb und Zustand in die Hände des Nutzers legt.
Als solide Ergänzung des Portfolios sind Investoren bereit, bis zur etwa 20-fachen Jahresmiete für eine Reha-Klinik zu zahlen. Gängige Objekte kosten so zwischen 15 und 40 Mio. Euro. In der aktuellen Marktlage sind die Produkte sehr begehrt, jedoch gibt es kaum Neubau und damit auch keine Forward Deals. Alter und Lage der Immobilie spielen als Kriterien für die Miethöhe weniger eine Rolle, wohl aber die medizinische Ausrichtung.
Tagessätze und Fallpauschalen entscheiden über die Wirtschaftlichkeit
Ganz entscheidend für die Attraktivität einer Reha-Klinik ist deren medizinische Ausrichtung. So sind auf Neurologie oder Psychosomatik spezialisierte Häuser besonders begehrt, da es bei diesen Indikationen im Betrieb die höchsten Tagessätze beziehungsweise Fallpauschalen gibt. Hier geht es zum Beispiel um Sucht- und Stresserkrankungen, die sich auch nur sehr bedingt in ambulanten Strukturen behandeln lassen. Für Investoren ist es also ganz entscheidend, dass sie das deutsche Gesundheitssystem nachvollziehen und damit die Bonität des Betreibers einschätzen können. Deshalb sind Reha-Kliniken auch kein Investment wie jedes andere. Nicht die Miete pro Quadratmeter ist entscheidend, sondern pro Patientenbett. Ebenfalls kommt der sorgfältigen Analyse der Bilanz des Betreibers eine zentrale Bedeutung zu
Entscheidend für die weitere Entwicklung des Marktes und des Transaktionsvolumens wird die Angebotsseite sein. Es wird zu einer fortschreitenden Konsolidierung bei den Betreibern kommen. Zugleich muss das Thema auch gesellschaftlich und mit Blick auf den Arbeitsmarkt genau beobachtet werden. Zeitgleich zur steigenden Zahl von Reha-Patienten ist ein auch steigender Mangel an Personal zu verzeichnen. Die Balance beider Bereiche ist ausschlaggebend für den erfolgreichen Betrieb der Reha-Kliniken – und damit für die Renditesicherheit der Investoren.
