Frühjahrsgutachten 2025

Unsichere Stimmung am Markt drückt auf Investitionsbereitschaft

Erscheinungstermin: Februar 2025

Herausgeber: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Die deutsche Immobilienwirtschaft steht 2025 vor vielfältigen Herausforderungen. Steigende Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheiten und regulatorische Maßnahmen prägen den Markt. Gleichzeitig verändert der demografische Wandel die Wohnungsnachfrage, während der stationäre Handel in Innenstädten weiter unter Druck gerät. Welche Auswirkungen haben diese Entwicklungen auf die verschiedenen Assetklassen? Wo entstehen neue Investitionschancen? Und welche politischen Maßnahmen sind erforderlich, um die Branche zu stabilisieren? Wie jedes Jahr widmet sich das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025, herausgegeben vom ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, diese Fragen. In einem eigenen Kapital wird dieses Jahr ein besonderer Fokus auf Zukunftskonzepte und -strategien für die Innenstadtentwicklung gelegt.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

Investmentmarkt: Stabilisierung mit ESG-Fokus

Nach einer schwierigen Phase deutet sich eine Stabilisierung auf dem Immobilieninvestmentmarkt an. Besonders ESG-konforme, energieeffiziente Immobilien stehen bei Investoren hoch im Kurs. Während Logistik- und lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien aufgrund ihres risikoarmen Profils weiterhin gefragt sind, geraten nicht nachhaltig modernisierte Objekte zunehmend unter Druck. Value-Add- und Core-Plus-Strategien gewinnen an Bedeutung, da Investoren verstärkt nach Objekten mit Optimierungspotenzial suchen​.

Büroimmobilien: Differenzierte Marktentwicklung

Während einige A-Städte wie Berlin und München ein leichtes Umsatzplus verzeichnen, geraten periphere Lagen stärker unter Druck. Nutzer bevorzugen gut angebundene, urbane Lagen, während strukturschwache Standorte an Attraktivität verlieren. Besonders gefragt sind flexible Nutzungskonzepte und hochwertige Büroflächen mit ESG-Zertifizierung​.

Wohnimmobilien: Angebotsdefizit und Preisentwicklung

Der Wohnungsmarkt bleibt von einer hohen Nachfrage geprägt, während das Angebot durch regulatorische Hürden und gestiegene Baukosten eingeschränkt wird. Trotz stagnierender Kaufpreise steigt die Mietpreisentwicklung insbesondere in den Metropolregionen weiter an. Gleichzeitig bleibt der Zielkonflikt zwischen energetischer Modernisierung und bezahlbarem Wohnen bestehen, was die Investitionsbereitschaft hemmt​.

Einzelhandelsimmobilien: Strukturwandel hält an

Der stationäre Einzelhandel kämpft mit veränderten Konsumgewohnheiten und einer weiteren Verschiebung hin zum Onlinehandel. Besonders Warenhäuser stehen vor Herausforderungen, während Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter stabil bleiben. Erfolgsfaktoren für Innenstädte sind multifunktionale Nutzungskonzepte und eine stärkere Verzahnung von Handel, Gastronomie und Kulturangeboten​.

Zukunft der Innenstädte: Transformation als Daueraufgabe

Die Innenstädte befinden sich in einem tiefgreifenden Wandel. Die klassische Leitnutzung des Einzelhandels verliert an Bedeutung, während alternative Nutzungskonzepte an Relevanz gewinnen. Mixed-Use-Ansätze, kreative Raumkonzepte und Public-Private-Partnership-Modelle sind zentrale Erfolgsfaktoren für eine nachhaltige Innenstadtentwicklung​.

Gesundheits- und Sozialimmobilien: Wachsende Nachfrage trifft auf Investitionshemmnisse

Der demografische Wandel führt zu einem steigenden Bedarf an Pflege- und Betreuungsangeboten. Gleichzeitig stehen Betreiber unter wirtschaftlichem Druck, während regulatorische Vorgaben und steigende Betriebskosten Investitionen erschweren. Notwendig sind eine langfristige Sicherung der Betriebskostenfinanzierung sowie eine Harmonisierung der landesrechtlichen Vorgaben​.

Handlungsempfehlungen für Politik und Wirtschaft

Das Gutachten betont die Notwendigkeit eines koordinierten politischen Handelns. Dazu gehören Maßnahmen zur Förderung von Investitionen in den Wohnungsbau, die gezielte Unterstützung der Innenstadttransformation sowie eine Anpassung der Rahmenbedingungen für Gesundheitsimmobilien. Eine bessere Verzahnung von ESG-Kriterien mit wirtschaftlichen Anreizen könnte zudem Investitionshemmnisse abbauen​.