Einzelhandel im Wandel

Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?

Erscheinungstermin: Januar 2023

Herausgeber: PwC - PricewaterhouseCoopers

Die neueste Studie von PwC „Einzelhandel im Wandel – Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?“ zeigt, dass die strukturellen Herausforderungen für Betreiber von Shoppingcentern nicht nur in der Pandemie, sondern auch im aufstrebenden Onlinehandel begründet sind. Mit dem dadurch verändertem Konsumentenverhalten verliert das Einkaufen vor Ort deutlich an Attraktivität. Shoppingcenter, Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in städtischen Randlagen sind von diesem Wandel besonders betroffen. Einkaufszentren mit reiner Einzelhandelsnutzung werden von über 60 % der befragten Betreiber als nicht mehr zukunftsfähig angesehen. Nichts desto trotz wird ein Shoppingerlebnis vor Ort nach wie vor von vielen Besucher:innen präferiert.

Die Studie zeigt auch, dass 61 % der Befragten in Shoppingcenter gehen, ohne zwangsläufig etwas zu konsumieren. Sicherlich ist dies auch der aktuellen Situation geschuldet, die von steigender Inflation und Verbraucherpreisen sowie einer damit verbundenen Unsicherheit geprägt ist. Die am häufigsten aufgesuchten Geschäfte bei einem Shoppingcenter-Besuch sind interessanterweise Lebensmittelgeschäfte, Drogerien sowie Bäckereien/Feinkostläden, also letztlich Bereiche, die nicht zwingend ‚typisch‘ für klassische Shoppingcenter sind. Das Konsumentenverhalten beeinflusst die Profitabilität der Mieter und der Center erheblich.

Betreiber müssen frühzeitig reagieren – Leerstand und Umsatzrückgang der Mieter sind wichtigste Frühwarnindikatoren

Spätestens bei einem Leerstand bzw. einem Rückgang der Besucher-Zahlen von 15 bis 20 % sollten laut Umfrage unter den Betreibern Gegenmaßnahmen eingeleitet werden. Auch der Umsatzrückgang der Mieter und eine erhöhte Mieterfluktuation sind erste Warnzeichen für den Misserfolg von Shoppingcentern. Shoppingcenter-Betreiber stehen gegenwärtig grundsätzlich vor großen Herausforderungen: Laut der Umfrage kommt es bei einer Neuvermietung derzeit zu einer Absenkung des Quadratmeterpreises um durchschnittlich 16 %. Dies ist vor allem der anhaltenden Inflation sowie der Lieferkettenproblematik geschuldet, die Einzelhandelsmieter stark unter Druck setzen. Die Profitabilität eines Centers steht dann schnell auf der Kippe. Umso mehr gewinnen ein wirtschaftlich sinnvolles und zukunftsfähiges Center-Konzept und aktives Mietermanagement an Bedeutung.

Nutzungskonzepte von Shoppingcentern müssen sich fundamental wandeln

Die fehlende Berücksichtigung lokaler Ansprüche an den Mietermix ist ein wesentlicher Grund für den Misserfolg von Shoppingcentern. Die Befragten legen großen Wert auf ein umfangreiches Freizeit-/Entertainment- und Gastronomieangebot sowie auf ansprechend gestaltete (Außen-)flächen. Mixed-Use-Konzepte, die den Konsumenten Flexibilität und ein breites Angebotsspektrum bieten, machen Shoppingcenter attraktiver. Innerstädtische Einkaufszentren sind laut Studie den neuen Herausforderungen offenbar besser gewachsen als ihre Pendants in den Vorstädten, aber auch sie müssen sich mit neuen Kundenerlebnismodellen und erweiterten gastronomischen Einrichtungen neu positionieren.

Mögliche Maßnahmen und Faktoren – wann ist eine Repositionierung ausreichend, wann muss man umnutzen?

Kann das Shoppingcenter nicht mehr profitabel betrieben werden, da Besucherzahlen und damit auch Mieteinnahmen signifikant sinken, gibt es verschiedene Gegenmaßnahmen und Handlungsoptionen:

• Für eine Repositionierung wird das Shoppingcenter hinsichtlich eines ausgewogenen Angebotsmix an Shops und Unterhaltungsmöglichkeiten analysiert und optimiert. Dazu sollte geprüft werden, welche Konzepte sich als zukunftsfähig erweisen und welche Rolle dabei die Digitalisierung einnimmt. Neben der Anpassung des Mietermixes und Durchführung kleinerer baulicher Maßnahmen, sollten passende Marketingmaßnahmen das Repositionierungskonzept flankieren.
• Für eine Umnutzung wird beleuchtet, inwieweit sich freistehende Flächen oder das ganze Objekt für alternative Nutzungsarten wie Arztpraxen, Büros, Pflegeeinrichtungen, Logistik, Wohnungen etc. umwandeln lassen. Hierbei sind meist nicht unwesentliche Baumaßnahmen notwendig.

Kommt eine Nutzung als Einzelhandelsfläche nicht mehr in Frage, ist die Umnutzung und damit der Übergang in Alternativ-Assetklassen eine Option. „Ob dies – vor allem wirtschaftlich – sinnvoll ist, muss gut durchdacht und berechnet werden“, so Rita Marie Roland. Dabei ist eine Vielzahl von Faktoren zu beachten, dazu gehören neben der Wirtschaftlichkeit unter anderem die bauliche Umsetzbarkeit und Genehmigungsfähigkeit, die Eignung des Standortes für die neue Nutzungsart. Alle Stakeholder sollten möglichst frühzeitig einbezogen werden.