Drei Länder Studie
Investitionschancen in den großen Wohnungs- und Büromärkten Deutschland, Frankreich und den Niederlanden
Erscheinungstermin: Oktober 2022
Herausgeber: Becken, INDUSTRIA, bulwiengesa
Wo und unter welchen Voraussetzungen bieten sich im aktuellen Marktumfeld noch attraktive Investitionschancen am Büro- und Wohnungsmarkt in Deutschland und außerhalb der Bundesrepublik? Dies ist die zentrale Frage der aktuellen "Drei-Länder-Studie" von Becken, bulwiengesa und INDUSTRIA herausgegebenen. Das im Rahmen der Studie erstellte Wohnungsmarkt-Scoring listet Amsterdam, München und Frankfurt am Main als attraktivste Investitionsstandorte an der Spitze. Beim Büromarkt-Scoring liegen Berlin, München und Amsterdam auf den vorderen Rängen. Für die beiden Scorings wurden die wichtigsten 22 Wohnungs- und 17 Büromärkte analysiert und zu diesem Zweck verschiedene demographische, immobilienwirtschaftliche sowie sozio- und makro-ökonomische Faktoren herangezogen und zu einem Scoring-Wert zwischen 0 und 100 summiert. Ziel der Studie ist es unter anderem, paneuropäisch orientierten, institutionellen Investoren eine Orientierungshilfe bereitzustellen, mit der sie wissenschaftlich fundiert verschiedene Anlageziele miteinander vergleichen können.
Amsterdam attraktivster Zielmarkt für Wohninvestments
Das Wohnungsmarkt-Scoring wird von Amsterdam (89,7) und München (81,7) angeführt. Beide Städte weisen eine sehr hohe Attraktivität für Wohninvestments auf, wobei das höhere Renditeniveau der niederländischen Hauptstadt das Zünglein an der Waage für Platz eins war. Auf Platz drei folgt Frankfurt am Main (67,0) vor Paris (65,4) und Utrecht (64,6). Auf den hinteren Rängen landen Hannover (30,7) und Lille (29,1). Da im Rahmen des Rankings jene Wohnungsmärkte Deutschlands, Frankreichs und der Niederlande analysiert wurden, die vergleichsweise positive demographische und wirtschaftliche Rahmendaten aufweisen, bedeutet ein hinterer Platz im Ranking nicht per se, dass Investitionen in diese Märkte gänzlich ungeeignet sind. Auch in niedrig gerankten Städten wie Lille, Hannover oder Nizza ergeben sich bei entsprechender lokaler Marktkenntnis und einem an der Nachfrage orientierten Produkt attraktive Investitionschancen.
Für das Wohnungsmarkt-Scoring wurden insgesamt 19 Indikatoren für die 22 wichtigsten Wohnungsmärkte in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden analysiert. Zu den Indikatoren zählen unter anderem die Entwicklung der Einwohnerzahl, die Bevölkerungsprognose, die Arbeitslosenquote, die Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes pro Kopf, marktübliche Miet- und Kaufpreise sowie die Spitzenrendite für Wohnimmobilien.
Der Gewinner des Wohnungsmarkt-Scorings, Amsterdam, überzeugt vor allem durch seine gute Entwicklung bei den Beschäftigtenzahlen, der guten Altersstruktur sowie des hohen Einkommensniveaus und der Einkommensentwicklung. Hinzu kommt, dass die Spitzenrendite für Wohnimmobilien in Amsterdam noch bei 3,0 Prozent liegt und damit im Vergleich zu Paris, Berlin oder München um mehr als 0,5-Prozentpunkte höher.
Zwei deutsche Städte an der Spitze des Büromarktscorings
Bei den europäischen Büroimmobilienmärkten steht Berlin (84,4) an der Spitze des Rankings vor München (79,4). Es folgen bereits mit einigem Abstand Amsterdam (70,7), Hamburg (65,2) und der Central Business District von Paris (62,1). Die besondere Stärke des Berliner Büromarktes liegt in der kräftigen Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahl, der prognostizierten Einwohnerentwicklung, dem geringen Leerstandsniveau und der deutlichen Steigerung der Spitzenmiete. Im direkten Vergleich mit München sticht die Bundeshauptstadt die bayerische Konkurrenz vor allem aufgrund der schieren Größe ihres Büromarktes aus. Zudem verlief die Beschäftigtenentwicklung in München in den vergangenen Jahren unterdurchschnittlich. Am unteren Ende des Rankings landen die französischen Großstädte Marseille (25,5) und Lille (24,7).
Für das Büromarkt-Scoring wurden insgesamt 22 Indikatoren zur Makroökonomie, der regionalen Wirtschaft sowie dem lokalen Büromarkt für 17 europäische Büromärkte untersucht.
Nachhaltigkeitsregularien bieten Chancen für Investoren
Parallel zu den wirtschaftlichen Herausforderungen rund um die Energiekrise, gestörte Lieferketten, Zinswende und Rekordinflation steigen die Anforderungen des Kapitalmarktes und des regulatorischen Umfelds, Immobilieninvestitionen ESG-konform zu gestalten. Die neuen ESG-Richtlinien sind Herausforderung und Chance zugleich. So liegt insbesondere in der energetischen Ertüchtigung von Bestandsgebäuden, der Transformation von Immobilien und im Neubau nachhaltiger Projekte großes Investitionspotenzial. Wir sehen in den drei untersuchten Märkten Deutschland, Frankreich und den Niederlanden eine Vielzahl an Bestrebungen, zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele in der EU beizutragen. Die Niederlande sind hierbei bereits am weitesten fortgeschritten. Ab 1. Januar 2023 gilt beispielsweise eine energetische Mindestvoraussetzung für Bürogebäude, die, sollte sie nicht eingehalten werden, praktisch eine Nutzungsuntersagung nach sich zieht. Ende 2021 konnten nur 42 Prozent aller Bürogebäude das notwendige Energielabel vorweisen, woraus sich ein enormer Investitionsbedarf ergibt.
