Die Mietpreisbremse

Sie ist besser als ihr Ruf, aber nicht die Lösung des Wohnungsmarktproblems

Erscheinungstermin: Februar 2018

Herausgeber: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin)

Die DIW-Studie liefert neue Erkenntnisse zur Frage, wo die Mietpreisbremse wirkt. Zentrales Ergebnis ist, dass die Regulierung aufgrund der Mechanik der Preisbremse nur dann greift, wenn Mieten zuvor durchschnittlich um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Aufgrund dessen ist die Politik nun gefordert und sollte Anreize für den Wohnungsbau weiter ausbauen.

Die Mietpreisbremse kann in ihrer bisherigen Form nur dann wirken, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Das ist ein zentrales Ergebnis der Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg zur Mietpreisbremse. Hintergrund ist die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse, die derzeit in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland gilt, in denen etwa ein Viertel der Bevölkerung lebt. Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge aus den vorangegangenen vier Jahren berechnet wird, zuzüglich zehn Prozent. Dieser Spielraum zur Mieterhöhung auf Seiten der VermieterInnen sorgt dafür, dass die Regulierung rein rechnerisch erst ab der 3,9-Prozent-Schwelle greifen kann, wie die Studienautoren errechneten.

Mancherorts sind die Neuvertragsmieten dank der Mietpreisbremse sogar einmalig gesunken

In solchen Regionen wirkt die Mietpreisbremse sehr wohl und dämpft den Anstieg der Mieten dauerhaft. In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 Prozent kletterten, gingen die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse im Durchschnitt sogar einmalig um rund drei Prozent zurück – beispielsweise in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder im Innenstadtbereich von Bielefeld..

Bisherige Studien – auch des DIW Berlin – deuteten darauf hin, dass sich der Anstieg der Mieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat. Dieses Ergebnis ist weiterhin gültig. Die aktuelle Studie ist aufgrund ihres Untersuchungsdesigns jedoch weitaus differenzierter und kann erstmals jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und tatsächlich auch wirkt, von jenen Regionen trennen, in denen das nicht der Fall ist.

Reform der Grundsteuer könnte helfen, dem Wohnungsmangel zu begegnen

Die Autoren warnen jedoch davor, in der Mietpreisbremse die alleinige Lösung des Wohnungsmarktproblems zu sehen. Noch immer steigt die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten und Ballungszentren schneller, als neue Wohnungen gebaut werden. Eine Preisregulierung könne höchstens Zeit verschaffen und die Mieten so lange im Zaum halten, bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspannt. Weitere politische Anreize zur Entspannung der Situation am Wohnimmobilienmarkt sind dennoch unbedingt von Nöten: So könnten die Kommunen mehr Flächen für den Wohnungsbau aktivieren, auch mithilfe einer Reform der Grundsteuer, die GrundstücksbesitzerInnen nicht länger stärker belastet, wenn sie neue Gebäude bauen oder bestehende aufstocken. Die sogenannte Nachverdichtung auf bereits erschlossenen Grundstücken böte die Möglichkeit, schnell und vergleichsweise günstig Wohnraum zu schaffen, da nicht erst teure Baugrundstücke erworben werden müssten. Zudem wären öffentliche Zuschüsse denkbar, um mögliche Eigenkapitalengpässe bei InvestorInnen abzumildern.