Die 5 %-Studie 2018

Wo investieren sich noch lohnt

Erscheinungstermin: September 2018

Herausgeber: bulwiengesa AG

Die mittlerweile vierte 5 % Studie von bulwiengesa mit Unterstützung von BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft und HIH Real Estate GmbH untersucht die Performanceerwartungen der wichtigsten Assetklassen, die aktuell den deutschen Investmentmarkt dominieren:

• Wohnen
• Büro
• Shoppingcenter und Fachmarktzentren
• Hotel
• Logistikimmobilien
• Micro-Apartments
• Unternehmensimmobilien

Die Ergebnisse in Kürze

• Wohninvestments bieten kaum noch Inflationsschutz
• A-Büromärkte: Viele rutschen unter 3 %-Grenze
• Renditen erneut kräftig gesunken – Anstieg nur bei Shoppingcentern

Gegenüber dem Vorjahr sind die Renditen (IRR)¹ aller Assetklassen noch einmal kräftig gesunken – außer bei Shoppingcentern. Das ist eines der Kernergebnisse der vierten 5 % Studie. „Die Aussage vom Vorjahr gilt weiterhin: Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, so Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei bulwiengesa und Autor der vierten 5 % Studie. Dies können beispielsweise Unternehmensimmobilien oder Büros in D-Städten sein.

Kaum mehr Wertsicherung bei Wohnimmobilien
Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben sich abermals verteuert. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,9 % bis 2,6 %. Erstmals ist in diesem Jahr das Renditeniveau für Wohnimmobilien auch in B-Märkten unter die 3 %-Marke gerutscht und liegt bei 2,8 % bis 3,3 %.

Selbst kleinere Büromärkte langsam abgegrast
Auch in den großen Büromärkten ist es kaum mehr möglich, komfortable Renditen zu erzielen. Durch die außergewöhnlich lang anhaltenden Hochkonjunktur liegt die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den A-Städten auf einem sehr hohen Niveau; auch das Gros der anderen Märkte entwickelte sich dynamisch. Die hohe Nachfrage trifft aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren auf ein begrenztes Angebot. Büroimmobilien verteuerten sich, in der Folge sank der IRR-Basiswert in den A-Büromärkten nochmals um rund 12 % auf einen Wert von 2,9 %.

Aber auch die anderen Büromärkte stehen weiter unter Renditedruck: So liegen die B-Städte mit einer IRR von 3,5 % derzeit auf dem Niveau der A-Städte im Jahr 2015.
Renditeträchtig, aber riskant: Non-Core-Büroimmobilien: Für die meisten Investoren kommen sie nicht in Frage, auch wenn sie deutlich renditeträchtiger sind. Non-Core-Büroimmobilien. In den Büromärkten der A-Städte sind sie an peripheren Standorten zu finden. Meist haben die Immobilien Managementdefizite (z. B. Leerständen) und instabile Vermietungsstrukturen. Hier lassen sich IRRs bis maximal 8,6 % erzielen.

Verunsicherung im Einzelhandel
Viele Investoren sind skeptisch, ob ein Investment im Segment Einzelhandel nachhaltig ist. Sie treibt die Frage um, wie sich der stationäre Handel im Verhältnis zum rasant wachsenden Onlinehandel entwickeln wird. Tatsächlich fallen jährlichen Zuwachsraten des Distanzhandels (=Onlinehandel inklusive klassischem Versandhandel) um ein Vielfaches höher aus als die des stationären Handels.

Die Skepsis spiegelt sich auch in den Renditekennzahlen wider. Bei Shoppingcentern, von vielen derzeit auf dem absteigenden Ast gesehen, blieben die Preise immerhin weitgehend konstant. Die IRR stieg aufgrund etwas erhöhter Inflationserwartungen leicht an, sodass sie derzeit auf einem Niveau von 3,0 % bis 3,7 % liegt. Weiterhin sehr gefragt als Investmentziele sind Fachmärkte. Sie gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.

¹ IRR = Internal Rate of Return, interner Zinsfuß. Diese Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahre.