Corona und der Wohnungsmarkt

Preiseffekte aufgrund der Covid-19 Pandemie

Erscheinungstermin: April 2020

Herausgeber: IW Köln & Deutsche Reihenhaus

Die Covid-19 Pandemie hat gravierende Auswirkungen auf das gesellschaftliche Leben und die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. In diesem Gutachten wird versucht, eine erste empirisch fundierte Einschätzung zu den Folgen für den Wohnimmobilienmarkt zu geben.

Der Preis einer Immobilie entspricht den diskontierten Mieterträgen. Daher sind für die Bestimmung des Preises Erwartungen hinsichtlich der künftigen Mieten, der Risikoprämie und der Zinsen erforderlich. Im Falle von bereits vorher zu optimistischen Erwartungen (spekulative Blase) sollten die Preise nun angesichts des volkswirtschaftlichen Schocks einbrechen. Wie jedoch anhand der Indikatoren Bautätigkeit, Kreditvergabe und kalkulatorische Wohnnutzerkosten gezeigt wird, sind solche spekulativen Übertreibungen am deutschen Wohnungsmarkt bisher nicht zu erkennen.

Die jetzt anstehende Wirtschaftskrise wirkt allerdings auf alle drei Einflussfaktoren. Eine relevante Reduktion des Mietniveaus erscheint jedoch unwahrscheinlich, wie etwa die Erfahrung der vergangenen Wirtschaftskrise gezeigt hat. Ausgehend von möglichen Insolvenzen und vermehrter Arbeitslosigkeit dürften aber die zukünftigen Mietpreiserwartungen vermindert werden, weil den Haushalten insgesamt weniger Einkommen zur Verfügung steht. Dies könnte sich tendenziell negativ auf die Wohnungspreise auswirken. Auch die Unsicherheit wächst, was die Risikoprämie steigen lässt und ebenfalls die Kaufpreise belastet. Als Benchmark für die Größenordnung des wirtschaftlichen Schocks werden die Auswirkungen der Finanzkrise gewählt. Jedoch ist es möglich, dass die langfristigen Zinsen noch weiter fallen. Schließlich erhöht die EZB ihre Anleihenkäufe deutlich, außerdem haben vergangene Pandemien zu einem Anstieg der Ersparnisbildung beigetragen. In der Kombination dieser Effekte ist für Deutschlands Wohnimmobilienmarkt mit leichten Preisreduktionen oder sogar einer Seitwärtsbewegung zu rechnen.