Compact Living Report
Kompakte Wohnformen als Lösung für steigende Mieten?
Erscheinungstermin: August 2022
Herausgeber: IW Köln, Cube Real Estate
Mit dem zweiten IW-Cube Compact Living Report nehmen das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) und Cube Real Estate erneut das besondere Wohnungsmarktsegment kleiner Wohnungen mit maximal 1,5 Räumen unter die Lupe. Neben der Immobilienmarktanalyse von Miet- und Kaufangeboten stehen in diesem Jahr die sozio-ökonomischen Merkmale von Bewohnern und die regional unterschiedliche Bedeutung von CL im Vordergrund. Das Wohnsegment Compact Living zu analysieren ist – trotz möglicher Präferenzänderungen im Zuge der Pandemie – vor dem Hintergrund einer nachhaltigen Stadtentwicklung, steigender Heiz- und Energiekosten und dem Trend zum Einpersonenhaushalt nach wie vor wichtig. Der Report bietet dazu strukturell vergleichbare Marktinformationen für kompaktes Wohnen für eine große Auswahl an Städten und Lagen.
Höhere Mietpreisdynamik in günstigeren Städten
Das Segment Compact Living hat sich auch im Jahr 2021 gut entwickelt. Durchschnittlich sind die Kaufpreise qualitätsbereinigt um 12,2 Prozent und die Mieten um 2,5 Prozent gestiegen. Der Anstieg der Mietpreise liegt dabei unterhalb der Inflationsrate. Besonders stark war die Kaufpreisentwicklung in Chemnitz, Leipzig und Wuppertal, deutlich schwächer dagegen in Regensburg, Frankfurt und Ingolstadt. Bei den Mieten gab es die stärksten Zuwächse wiederum in Wuppertal und Leipzig, aber auch in Standorten wie Mönchengladbach, Bielefeld und Berlin gab es Zuwächse von mehr als 4 Prozent. In Jena, Wolfsburg und Dresden lag die Mietpreissteigerung dagegen unter einem Prozent. Tendenziell war die Preisdynamik in kleineren und günstigeren Standorten im vergangenen Jahr größer, was auf eine Konvergenz der Preise hindeutet. Dies zeigen auch die Analyse der Lagen. Zwar sind die Aufschläge für Zentren, gerade in den größten Metropolen, immer noch sehr hoch, aber sie werden seit 2018 kleiner. Die Randlagen der Großstädte und das angrenzende Umland haben hingegen an Attraktivität gewonnen.
Dass der Markt für Compact Living so gut durch das schwierige Jahr 2021 gekommen ist, lässt sich vor allem mit der nach wie vor hohen Nachfrage nach Wohnraum begründen, die gerade in den Ballungszentren durch die Bautätigkeit noch nicht gedeckt wird. Zudem ist zu berücksichtigen, dass kleine Wohnungen auch eine Antwort auf stark gestiegene Preise sein können, das heißt möglicherweise ist der Markt dadurch stabilisiert worden, dass Menschen, die ursprünglich größere Wohnungen suchten, auf kleinere ausgewichen sind. Der Vergleich der Miet- und Kaufpreisentwicklungen spiegelt neben der historischen Niedrigzinsphase bis zum Jahr 2021 ebenso die Zukunftserwartung wider.
Nachfrage regional sehr unterschiedlich
Etwa 2,2 Millionen Menschen in Deutschland wohnen mit Erstwohnsitz im Segment Compact Living. Das sind in etwa 7 Prozent der Mieter. Bei den Bewohnern handelt es sich vor allem um junge Single-Haushalte an großstädtischen Wohnstandorten, die auch die großen Hochschulstandorte umfassen. Compact Living geht aber deutlich über das Segment für studentisches Wohnen hinaus und ist eine häufig genutzte Wohnform unter anderem von jungen Erwerbstätigen. Zweitwohnsitze, beispielsweise für Fernpendler, für die das Segment ebenfalls besonders relevant sein dürfte, werden in der Form im SOEP nicht erfasst. Es zeigen sich erhebliche regionale Unterschiede, je nach Standort beziffert sich der Anteil des Segments auf 0,5 bis 15 Prozent. Dabei ist das Segment erwartungsgemäß vor allem in Großstädten und angrenzenden Umlandgemeinden häufiger vertreten und weniger relevant in ländlichen Regionen. Besonders verbreitet sind Einraumwohnungen in Städten wie Regensburg, Erlangen und Bayreuth, hier liegt der Anteil jeweils bei mehr als 14 Prozent.
Steigende Nachfrage nach kompakten Wohnungen erwartet
Aufgrund des Angriffskriegs Russlands gegen die Ukraine hat sich nicht nur die Sicherheitslage in Europa deutlich verändert, sondern auch die makroökonomischen Rahmenbedingungen. So steigt die Inflation vor allem aufgrund der hohen Energiepreissteigerungen kontinuierlich an, was eben auch zu Reallohnverlusten beiträgt. Außerdem treibt die Inflation die Zinsen an, allein seit Anfang des Jahres haben sich die Kreditzinsen für Immobiliendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung um rund 180 Basispunkte verteuert. Doch was bedeutet dies für den Compact Living Markt?
Zunächst einmal wird ein Zinsanstieg Auswirkungen auf die Preisdynamik haben. Der stetig fallende Zins der letzten Jahre hat die Zahlungsbereitschaft von Anlegern und Selbstnutzern gestützt, ein Anstieg sollte entsprechend die Nachfrage grundsätzlich dämpfen. Ob es infolge der Zinsanstiege auch zu Preisreduktionen kommt, ist aktuell noch nicht absehbar und hängt letztlich davon ab, wie stark die Zinsen noch steigen.
Die Nachfrage der Nutzer – der Mieter – nach Compact Living wird aber vermutlich aus zwei Gründen steigen. Erstens bedeuten Reallohnverluste, dass die Haushalte sparsamer sein müssen, im Zweifel also entweder Wohnungen nachfragen, die weiter vom Zentrum entfernt sind oder die eben kleiner sind. Zweitens sind Wohnungen im Compact Living Segment in der Regel relativ jung und haben einen geringen Energieverbrauch. Angesichts der stark steigenden Energiepreise gewinnt die Energieeffizienz erheblich an Bedeutung, was die Nachfrage nach diesen Wohnungen vergrößern wird. Zudem ist der Energieverbrauch stark abhängig von der Quadratmeterzahl, was ebenfalls für Compact Living spricht. Es ist daher wahrscheinlich, dass die Mietenanstiege für Compact Living im Jahr 2022 über dem Gesamtdurchschnitt liegen, was natürlich auch die Preise stabilisiert.
