Baulandmodelle
Auswirkungen auf den Wonhungsmarkt
Erscheinungstermin: Oktober 2022
Herausgeber: PANDION AG, bulwiengesa
Baulandmodelle werden seitens Poltik und Verwaltung als Mittel zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum im Wohnungsneubau eingesetzt. Die Modelle streben einen Anteil von 30 bis 50 Prozent gefördertem Wohnraum an. Doch erreicht dieses Instrument auch sein Ziel? Im Auftrag der PANDION AG hat bulwiengesa die Baulandmodelle von Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie deren Auswirkungen auf die jeweiligen lokalen Wohnungsmärkte im Rahmen der Studie "Baulandmodell und ihre Auswikrungen auf den Wohnungsmarkt" untersucht.
Annähernd erreicht wird das Ziel laut Studie in Hamburg. Dort liegt der Anteil der Sozialwohnungen im Zeitraum von 2007 bis 2014 bei 21 Prozent. In Berlin waren es im gleichen Zeitraum nur acht Prozent. In Düsseldorf sind es annähernd zehn, in München 13 Prozent. Diese Städte verfehlen damit ein wesentliches Ziel ihrer Baulandmodelle. Zudem verteuern die Baulandmodelle Mieten und Kaufpreise im frei finanzierten Anteil der jeweiligen Projekte. Dies liegt daran, dass Bauherren die Erschließung, Grünanlagen, ggf. auch Kindertagesstätten oder Schulen der von ihnen errichteten Wohnanlagen und Quartiere finanzieren müssen. Die Förderung des sozialen Wohnraums unterstützt aber lediglich die Kosten der Gebäudeerstellung selbst. Preisgedämpfte Wohnungen werden in der Regel gar nicht gefördert.
Beide Wohnungstypen haben je nach Baulandmodell einen Anteil von 30 bis 60 Prozent am Gesamtprojekt. Die Infrastruktur dieses Anteils muss von den frei finanzierten Wohnungen subventioniert werden. Dies steigert die Kaufpreise der frei finanzierten Wohnungen um bis zu zwölf und die Mieten um bis zu 17 Prozent.
Eine gravierende Folge des Wohnungsmangels ist in der Studie abzulesen: Die untere Mittelschicht kann sich die Mieten neu gebauter Wohnungen in den Städten nicht mehr leisten. In Berlin gilt dies auch für Haushalte der „mittleren Mittelschicht“. Haushalte mit vier Personen können sich Neubaumieten nur leisten, wenn sie zur oberen Mittelschicht gehören. Diese Haushalte wandern bereits jetzt in die Speckgürtel der Städte ab. Diese Entwicklung wird sich weiter verstärken.
Die rasante Entwicklung der Baukosten hat bereits zu Verzögerungen bei Bauvorhaben oder sogar zur Aufgabe geplanter Projekte geführt. Um dem weiteren Rückgang des Wohnungsangebots entgegenzuwirken, empfiehlt die Studie Änderungen der bisherigen Förderpolitik. Zu den empfohlenen Maßnahmen gehört die Reduzierung der bautechnischen Anforderungen im sozialen Wohnungsbau, die Umstellung der Förderpolitik von der Objekt- auf die Subjektförderung sowie die Ausrichtung der Förderung auf die Bedürfnisse von Familien.
