Ausblick Wohnungsmarkt

Preise werden wieder steigen

Erscheinungstermin: Juli 2024

Herausgeber: Deutsche Bank Research

Wie geht es weiter am Wohnimmobilienmarkt? Geht die Preisekorrektur, die sich infolge des Zinsschocks in Gang gesetzt hat, weiter oder ist der Wendepunkt bereits erreicht und die Werte steigen wieder? Deutsche Bank Research analysiert im aktuellen Report "Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2024/2025" welche Faktoren dazu geführt haben, dass die Hauspreise 2023 trotz gegenläufiger Prognosen gesunken sind, und prognostiziert auf der Grundlage eines Barwertmodells mit fairen Preise, wann die Wertentwicklung wieder ins Positive drehen könnte.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

• Die große Frage am deutschen Wohnungsmarkt lautet: Wann die Preiskorrektur beendet? Die aktuelle Marktlage ist jedoch unklar. Einige Preisindizes zeigten jüngst noch Preisrückgänge an. Jedoch legt beispielweise der Europace-Index seit Anfang 2024 wieder zu. Es gibt Argumente sowohl für höhere als auch für niedrigere Preise.
• Die von Deutsch Bank Research mit einem Barwertmodell berechneten fairen Preise zeigen an, dass eine weitere Preiskorrektur nötig sein könnte. Demnach bedarf es sehr kräftiger Miet- und / oder Preiserhöhungen, um die Finanzierungskosten zu tragen.
• Zahlreiche Faktoren sprechen jedoch dafür, dass alle Preisindizes bald anziehen werden. Die Leitzinsen sind bereits rückläufig. Bei den langfristigen Hypothekenzinsen liegt der Zinsgipfel wohl ebenfalls hinter uns, wenngleich hier lediglich eine Seitwärtsbewegung bis Ende 2025 zu erwarten ist.
• Gleichzeitig ist die Inflation hoch. Dies trägt durch Kaufkraftverlust zur Marktkorrektur bei, hilft bei der Tilgung, verbilligt Kredite und erhöht tendenziell die Mieten. Bestands- und Neuvertragsmieten legten jüngst kräftig zu. Über lange Zeiträume steigen die Hauspreise schneller als die Inflation.
• Der wohl wichtigste Grund, der für wieder anziehende Preise spricht, ist die weiterhin hohe fundamentale Angebotsknappheit. Projektionen von Deutsche Bank Research zeigen, dass diese Entwicklung in vielen Städten bis weit ins nächste Jahrzehnt und darüber hinaus bestehen bleibt. In einigen Metropolen und Großstädten nehmen die Engpässe weiter zu, teilweise sogar rapide.
• Keine Engpässe bestehen jedoch sowohl bundesweit als auch insgesamt in Deutschlands elf Metropolregionen. Es besteht eine große Heterogenität zwischen den typischerweise wirtschaftsstarken und weniger dynamischen Regionen. Diese dürfte in den nächsten Jahren weiter zunehmen.
• Des Weiteren nimmt die regulatorische Unsicherheit, die im Jahr 2023 zur Zurückhaltung der Investoren beitrug, ab. Das Heizungsgesetz dürfte womöglich weniger streng ausfallen als zunächst angenommen, weil es letztlich auf lokaler Ebene umgesetzt werden muss.
• Zudem fielen die CO2-Emissionen in 2022 und 2023 kräftiger als erwartet. Verbrauchseinsparungen können wohl ein bedeutender Lösungsbaustein bei der Einhaltung der Klimaziele sein. Die Regel, 65% der Wärme mit erneuerbaren Energien zu erzeugen, könnte somit de facto an Bedeutung verlieren.
• Der Kostendruck durch höhere Zinsen und Regulatorik hat die Innovationsfreudigkeit und den Unternehmergeist geweckt. Investoren optimieren ihre Bestände im Hinblick auf den Energieverbrauch, Mieterhöhungen, steuerlich und finanzierungsseitig.
• Angesichts dieser Entwicklungen dürfte die aktuelle Marktfindungsphase bald abgeschlossen sein. Auch wenn die aktuelle Lage im Hinblick auf die Preisindizes besonders unklar ist, geht die Erwartungshaltung dahin, dass alle Preisindizes spätestens in Q3 eine Bodenbildung oder wieder steigende Preise anzeigen.