Ausblick Deutschland 2025

Chancen in einem herausfordernden Marktumfeld

Erscheinungstermin: November 2025

Herausgeber: Colliers

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen bleiben auch für 2025 herausfordernd und sind von anhaltenden Unsicherheiten geprägt. Hinzu kommt eine Gemengelag aus geopolitisch kritischen Entwicklungen und globalen wirtschaftlichen Spannungen. Wie wird sich die Immobilienwirtschaft in Deutschland vor diesem Hintergrund 2025 entwickeln? Das Market Intelligence & Foresight Team des Immobilienberaters Colliers hat einen Ausblick auf das Immobilienjahr 2025 veröffentlicht: Unter dem Leitthema „Transformation von heute. Weichenstellung für morgen“ untersucht der Bericht branchenrelevante Entwicklungen in Deutschland und leitet die Auswirkungen auf die verschiedenen Nutzungsarten ab.

Moderates Wirtschaftswachtsum, Finanzierungsumfeld bleibt herausfordernd

Nach einer Stagnation der Wirtschaft zum Jahresende 2024 erwartet Colliers für 2025 ein moderates Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent in Deutschland. Im Jahresdurchschnitt wird eine Inflationsrate von 2,0 Prozent prognostiziert. Dies sollte die Bereitschaft der EZB zu einem Voranschreiten auf ihrem Zinssenkungspfad erhöhen. Zum Jahresende könnte der Leitzins auf rund 2 Prozent von aktuell 3,4 Prozent sinken. Durch die Mitte 2024 eingeleitete Zinswende haben sich die Finanzierungsbedingungen für Immobilieninvestoren stabilisiert, wenngleich auf höherem Niveau als vor 2022. Bei den 10-jährigen SWAP-Rates gehen die meisten Prognosen für 2025 von einer stabilen Entwicklung aus. Beim 3-Monats-EURIBOR zeigt die Entwicklung nach unten, was variable Finanzierungen im Jahresverlauf 2025 günstiger macht.

Transformationsprozesse bieten zahlreiche Handlungsfelder für Bau- und Immobiliensektor

Die Herausforderungen für die Immobilienbranche bleiben auch im Jahr 2025 vielfältig. Der zunehmende Entscheidungswille auf Mieter- und Investorenseite wird voraussichtlich wieder zu mehr Tansaktionsvolumina führen. Der Handlungsdruck ergibt sich dabei aus der bestehenden und zukünftigen Regulatorik, einer notwendigen Positionierung im Wettbewerb und marktprägenden Trends wie der Transformation der Städte und den Auswirkungen des Klimawandels. So nimmt die Immobilienbranche nicht zuletzt auch angesichts knapper kommunaler Kassen eine Schlüsselrolle beim Stadtumbau und der Bewältigung drängender Probleme wie dem Wohnraummangel und der Bekämpfung der Verödung der Innenstädte ein. Vitale, lebenswerte Städte mit bedarfsgerechtem Flächenangebot wiederum ziehen Investoren und zukunftsfähige Nutzungen an. Es stehen im Wahljahr 2025 deshalb nicht nur parteipolitisch richtungsweisende Entscheidungen an.

Die Entwicklung in den einzelnen Nutzungsarten 2025

Büro

Im Bürosegment werden 2025 auf der Investorenseite wieder vermehrt institutionelle Akteure erwartet, bei weiterhin aktiven Privatinvestoren. Der Fokus, auch von Finanzierern, liegt vielfach weiter auf dem Core-Segment und Produkten in Top-Lagen. Für das Jahr 2025 prognostiziert Colliers eine Bruttoanfangsrendite in den Top-7-Städten zwischen 4,30 und 4,90 Prozent. In der Bürovermietung steigt die Zahl der Gesuche zwar wieder moderat, was belegt, dass die Talsohle durchschritten ist. Allerdings ist auch für 2025 weiter eine unterdurchschnittliche Nachfrage bei den Großgesuchen zu erwarten. Vermietungschancen ergeben sich beispielweise bei Unternehmen im Restrukturierungsprozess oder im Rahmen der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien.

Einzelhandel

2025 ist im Einzelhandel mit höheren Konsumausgaben durch erwartbar steigende Realeinkommen zu rechnen. Optimistisch stimmt, dass das ausgeprägte Preisbewusstsein und das angebotsfokussierte Konsumverhalten der Verbraucher im Laufe des Jahres 2024 wieder abgenommen haben. Im lebensmittelgeankerten Retail- und Fachmarktbereich zeigen laut Colliers wieder leicht sinkende Renditen, dass diese Betriebsform weiterhin im Fokus risikoaverser Investoren bleibt. Das Segment der Shopping-Center wird bei Value-Add- und opportunistischen Investoren aufgrund der seit Jahren vollzogenen Preiskorrekturen wieder mehr in den Fokus rücken. Hier zeigen sich Umnutzungspotenziale durch attraktive Mischnutzungskonzepte.

Wohnen

Im kommenden Jahr wird eine stärkere Investmentaktivität in allen Wohnsegmenten durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und gute Produktverfügbarkeit erwartet. Das große Steigerungspotenzial der Durchschnittsmieten auf die am Markt erzielbaren Neuvermietungsmieten, das in Deutschland aktuell bei 33 Prozent und in den Großstädten teilweise sogar erheblich höher liegt, machen im aktuellen Umfeld insbesondere Value-Add-Investments äußerst attraktiv. Die Angebotssituation am Mietwohnungsmarkt wird sich nochmals verschärfen: Für 2025 ist mit einem Einbruch der Neubaufertigstellungszahlen um rund 30 Prozent auf nur noch knapp über 200.000 Wohnungen zu rechnen. Abzuwarten bleibt, was sich durch den Gesetzgeber an Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt verändern wird.

Industrie & Logistik

In der relativen Betrachtung mit anderen Nutzungsarten steht der Industrie- und Logistikmarkt aus Investorensicht überwiegend gut dar. Mietwachstumspotenziale sind weiterhin vorhanden, wenngleich mit etwas geringeren Steigerungsraten und differenzierter als in den vergangenen Jahren. Da gleichzeitig das Angebot zulegt, wird allerdings 2025 das Thema Incentives eine zunehmende Rolle spielen. Für Core-Produkte hat sich die Spitzenrendite 2024 bei 4,75 Prozent eingependelt, die sich 2025 nicht nennenswert verändern sollte. Investoren planen, ihren Logistikimmobilienanteil auszubauen, sind aber sensibler was Lage, Mieterbonität und Objektqualität anbelangt.

Hotel

Der Hotelmarkt in Deutschland hat sich über den Sommer 2024 endgültig von der Corona-Pandemie erholt und knüpft mit starken Übernachtungs- und Umsatzzahlen wieder an das Jahr 2019 an. 69 Prozent der Hotelbetreiber planen, im Jahr 2025 zu expandieren, wobei sich dies überwiegend auf Bestandsimmobilien beziehen wird. Durch mehr Einzel- und Portfoliotransaktionen wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2025 auf dem Hotelinvestmentmarkt ansteigen, ausgehend vom dem noch niedrigen Niveau der Vorjahre. Die Bruttoanfangsrenditen haben sich stabilisiert und liegen je nach Standort zwischen 5,50 und 6,50 Prozent. Für 2025 prognostiziert Colliers eine leichte Reduktion um 0,25 Basispunkte im Top Segment.

Life Science, Data Center, Micro Living und Ärztehäuser

Die Nutzungsarten Life Science, Data Center, Micro Living und Ärztehäuser gewinnen zunehmend an Bedeutung, da sie von langfristigen Trends wie dem demografischen Wandel und Digitalisierung profitieren. Eine voranschreitende Professionalisierung von Nischenmärkten, die international schon eine höhere Marktreife erlangt haben, wird sich daher im nächsten Jahr fortsetzen. Eine hohe Nachfragedynamik erleben wir auf dem deutschen Data-Center-Markt. Diese Entwicklung ist eng verbunden mit dem massiven Ausbau der digitalen Infrastruktur, getrieben durch die wachsende Nutzung von Cloud Computing, Künstlicher Intelligenz (KI) und 5G-Technologien. Das Segment Micro Living wird 2025 sowohl auf Nutzer- als auch Investorenseite nochmals stärker nachgefragt. Seit 2019 liegt der Anteil von Mikrowohnungen am gesamten Wohnungsbau knapp unter 4 Prozent. Aufgrund der einbrechenden Neubautätigkeit im Wohnsektor ist mit einem Anstieg auf 5 Prozent im Jahr 2025 und 6 Prozent 2026 zu rechnen. Ärztehäuser werden sich 2025 einer nachhaltig hohen Nachfrage erfreuen und sind durch langfristige und stabile Vermietungen bei Investoren im aktuellen Marktumfeld gefragt.