Ausblick 2019
Analyse Immobilienmarkt Deutschland
Erscheinungstermin: Dezember 2018
Herausgeber: Savills Research Deutschland
Der Boom geht zu Ende, der Aufwärtstrend bleibt
Der Boom am deutschen Immobilienmarkt geht zu Ende, der Aufwärtstrend setzt sich auch 2019 fort. So lautet eine Kernthese des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills in seiner Analyse „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland“. „Weitere geldpolitische Stimuli, die in den vergangenen Jahren zu einer Renditekompression in bisher nicht gekanntem Ausmaß geführt haben und aus dem Zyklus einen Superzyklus gemacht haben, werden ab dem kommenden Jahr höchstwahrscheinlich ausbleiben“, begründet Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills, diese Erwartung und ergänzt: „Die Phase mit praktisch synchron sinkenden Anfangsrenditen bei allen Nutzungsarten und in allen Regionen dürfte deshalb vorbei sein. Stattdessen rechnen wir nur noch dort mit Renditerückgängen, wo sich die Mietwachstumsaussichten verbessern“. An den Top-7-Büromärkten und an den Wohnungsmärkten der großen Städte geht Savills auch im kommenden Jahr von kräftigem Mietwachstum und damit auch bei stagnierenden Anfangsrenditen von steigenden Quadratmeterpreisen aus. Die zu erwartenden Konsequenzen dieser Entwicklungen für den deutschen Investmentmarkt fasst Marcus Lemli, CEO Germany / Head of Investment Europe bei Savills, so zusammen: „Der deutsche Investmentmarkt dürfte auch im kommenden Jahr von hoher Aktivität geprägt sein. Zwar wird die Käuferseite durch die geldpolitische Normalisierung voraussichtlich etwas geschwächt, aber die Argumente für Investitionen in deutsche Immobilien bleiben stark und zahlreich – Deutschlands Status als sicherer Anlagehafen zählt hier weiterhin ebenso dazu wie die Aussicht auf Mietwachstum. Umgekehrt liefert die auslaufende Renditekompression den Eigentümern gute Argumente sich von Immobilien zu trennen“. Savills rechnet am Gewerbeinvestmentmarkt mit einem Umsatz von etwa 50 Mrd. Euro (2018: ca. 60 Mrd. Euro), am Wohninvestmentmarkt mit 15 Mrd. Euro (2018: ca. 16 Mrd. Euro).
Comeback von Wohnimmobilien bei institutionellen Investoren
An den Wohnungsmärkten werden die Spitzenrenditen wohl auch im kommenden Jahr noch etwas nachgeben. Ein wesentlicher Treiber: Immer mehr institutionelle Investoren holen sich Wohnimmobilien ins Portfolio. Damit setzt sich eine Entwicklung fort, die mit der Finanzkrise begonnen hat. „Die hohe Risikoaversion, die seit der Finanzkrise an den Kapitalmärkten vorherrscht, spielt Wohnimmobilien als Asset-Klasse in die Karten. Sie liefern langfristig stabile Erträge und damit genau das, was viele Investoren suchen“, erklärt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills in Deutschland. Nemecek weiter: „Vor allem Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, die vor dem Hintergrund extrem niedriger Anleiherenditen ihre Immobilienquote erhöhen, bietet der deutsche Mietwohnungsmarkt ein attraktives Rendite-Risiko-Profil“. Per saldo haben Versicherungen und Pensionskassen in den vergangenen zehn Jahren mehr als 3 Mrd. Euro in deutsche Wohnimmobilien investiert und gehören damit zu den größten Käufergruppen.
Einst „arm, aber sexy“, nun Boomtown Berlin
Berlin erlebte seit dem Ausbruch der Finanzkrise eine ganz besondere Dynamik – und zwar sowohl am Wohnungs- als auch am Gewerbeimmobilienmarkt. Zwischen 2009 und 2018 wechselten in der Hauptstadt etwa 366.000 Wohnungen den Eigentümer (nur Wohnimmobilientransaktionen ab 50 Einheiten). In keiner anderen Stadt wurden in dieser Zeit auch nur annähernd so viele Wohnungen verkauft. Platz 2 belegt Dresden mit 67.000 verkauften Wohnungen. Auch am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belegt Berlin mit einem Transaktionsvolumen von etwa 46 Mrd. Euro den ersten Platz aller Städte in Deutschland (Rang 2: Frankfurt mit ca. 41 Mrd. Euro). Damit hat sich Berlin, das vor Ausbruch der Finanzkrise bei vielen Immobilieninvestoren noch als Sorgenkind wahrgenommen wurde, in der Spitzengruppe der international führenden Investmentstandorte etabliert.
