Gesundheitsimmobilien

Kumuliertes Marktvolumen von ambulanten Gesundheitsimmobilien liegt bei über 30 Mrd. Euro

Erscheinungstermin: März 2025

Herausgeber: Hauck Aufhäuser Lampe, CBRE

Der demografische Wandel, das wachsende Gesundheitsbewusstsein der Bevölkerung und die strukturellen Veränderungen in klassischen Nutzungsarten wie Büro und Einzelhandel lenken den Blick institutioneller Investoren zunehmend auf alternative Anlageklassen. Besonders ambulante Gesundheitsimmobilien – etwa Ärztehäuser oder Gesundheitszentren – gewinnen dabei an Bedeutung. In einem Umfeld wirtschaftlicher Unsicherheiten und regulatorischer Veränderungen stellen sich zentrale Fragen: Wie entwickelt sich der Investmentmarkt für diese Immobilienform? Welche Miet- und Renditespannen sind zu beobachten? Welche Marktpotenziale bestehen? Der „HAL-Marktreport Ambulante Gesundheitsimmobilien 2025“, den Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank in Kooperation mit CBRE veröffentlicht hat, analysiert diese Fragen detailliert und gibt eine fundierte Einschätzung zu Investitionschancen, Marktvolumen, Mietpreisen und regulatorischen Herausforderungen.

Die zentralen Erkenntnisse der Studie:

Marktpotenzial und Investitionsvolumen:
Erstmals wurde ein konservativ geschätztes Marktpotenzial von rund 3.500 investierbaren ambulanten Gesundheitsimmobilien in Deutschland ermittelt – mit einem kumulierten Marktvolumen von über 30 Mrd. Euro für institutionelle Anleger. Die betrachteten Objekte weisen im Durchschnitt eine Mietfläche von 3.000 m² und eine Nettokaltmiete von rund 13 €/m² auf. Das entspricht einem durchschnittlichen Objektwert von rund 8,7 Mio. Euro – ideal für professionelle Investoren​.

Investmentmarkt mit stabilem Wachstum:
Im Jahr 2024 entfielen rund 79 Mio. Euro des gesamten Gesundheitsimmobilien-Transaktionsvolumens auf ambulante Einrichtungen. Diese machten damit etwa 8 % des Marktvolumens aus – mit steigender Tendenz. Die meisten Transaktionen lagen in einer Preisspanne von 5 bis 20 Mio. Euro, was sie besonders für offene Immobilien- und Spezialfonds attraktiv macht​.

Spitzenrenditen und Risikobewertung:
Ambulante Gesundheitsimmobilien erzielten 2024 eine Spitzenrendite von 4,7 % – eine leichte Kompression im Vergleich zum Vorjahr. Im Vergleich dazu lagen Rehakliniken bei 5,9 %, Pflegeimmobilien bei 5,4 % und Betreutes Wohnen bei 4,3 %. Während stationäre Pflegeimmobilien zunehmend unter politischem und betrieblichem Druck stehen, gelten ambulante Einrichtungen als risikoärmer und robuster gegenüber regulatorischen Eingriffen​.

Mietpreise und Nutzungstrends:
Die Mietpreise für ambulante Gesundheitsimmobilien variieren stark nach Lage, Baujahr und Nutzung. Ärzte zahlen in Neubauten durchschnittlich 14,55 €/m², Heilhilfsberufe 13,63 €/m² und medizinischer Fachhandel bis zu 19,42 €/m². Allgemeinmediziner liegen im Median bei 10,75 €/m². Auffällig ist: je neuer das Objekt und je spezialisierter die Nutzung, desto höher die Miete​.

Nachfrage nach Neubau und Produktqualität:
Der Markt leidet aktuell unter einem Mangel an geeigneten Produkten – insbesondere an modernen Gebäuden mit starker Mieterstruktur. Eine Belebung der Neubautätigkeit ist notwendig, um sowohl den steigenden Bedarf der Bevölkerung als auch die Ansprüche institutioneller Investoren zu bedienen​.

Nachhaltigkeit als Wertetreiber:
Ambulante Gesundheitsimmobilien tragen zur Daseinsvorsorge bei und erfüllen wichtige ESG-Kriterien. Durch ihre soziale Wirkung und die Möglichkeit energetischer Optimierung gelten sie als zukunftsfähige Immobiliengattung, insbesondere im Kontext nachhaltiger Anlagestrategien​.

Diversifikation innerhalb der Assetklasse:
Ambulante Gesundheitsimmobilien sind hinsichtlich Mietermix, Flächengröße und Nutzungskonzept sehr heterogen. Neben sortenreinen Gesundheitszentren existieren auch gemischte Objekte mit Büro- oder Einzelhandelsnutzungen. Entscheidend für Investoren ist ein solides Verständnis der jeweiligen Betreiberstruktur und Standortqualität​.