Zwischen Inflation, Krisen und Boom

Der US-Immobilienmarkt bietet viele Chancen für deutsche Anleger. Die größte Volkswirtschaft der Welt ist ein maximal etablierter und hochprofessioneller Markt, der mit höheren Renditen als in Deutschland lockt. Insgesamt ist die US-Wirtschaft relativ gut durch die Corona-Krise gekommen, und der Ukraine-Krieg hinterlässt voraussichtlich geringere Spuren als in Europa. Das macht den Investmentstandort USA im Verhältnis noch attraktiver, könnte aber zeitweise mit höheren Währungsabsicherungskosten einhergehen.

Ein Unsicherheitsfaktor ist die Inflation, die mit 7,5 Prozent im Januar 2022 über der Rate in Deutschland von 4,9 Prozent lag. Unklar ist außerdem, wie sich Baukostensteigerungen und unterbrochene Lieferketten auf die jeweiligen Wirtschaftsräume auswirken.

Dies sind Kernergebnisse der Online-Pressekonferenz „Aktuelle Trends auf dem US-Immobilienmarkt für Investoren aus Deutschland“, an der Sebastian Schneider, Lead Portfolio Manager Real Estate bei der DWS, Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, und Jan Schlüter, Abteilungsdirektor Immobilien bei der Nordrheinischen Ärzteversorgung, teilnahmen.

Starke Nachfrage auf dem Logistik- und Wohnimmobilienmarkt

In den USA betreut die DWS im Immobilienbereich über alle Nutzungsarten diversifiziert Assets im Volumen von rund 26 Milliarden Euro. Warum die DWS in den USA derzeit das größte Potential in Logistik- und Wohnimmobilien sieht, erklärt Sebastian Schneider, Lead Portfolio Manager Real Estate: „Die Nachfrage auf dem Logistikmarkt wird nicht zuletzt von einem stark wachsenden E-Commerce-Sektor getrieben. Auf den Wohnungsmärkten insbesondere der dynamisch wachsenden Sun-Belt-Staaten lassen Zuzug und Beschäftigungswachstum die Nachfrage weiter steigen. Beide Nutzungsarten warten mit historisch niedrigen Leerständen auf.“ Büromärkte leiden dagegen im Zuge der Corona-Krise und stärkerer Homeoffice-Nutzung unter hohen Leerständen. Die Nachfrage nach Büros konzentriert sich auf Objekte mit hoher Gebäudequalität. Zunehmend spielt auch die Erfüllung von ESG-Kriterien eine Rolle. Im stationären Einzelhandel bieten lebensmittelgeankerte Nahversorgungszentren moderat positive Aussichten. Die Marktbedingungen bei Malls und Highstreet-Objekten sind dagegen oftmals schwach.

Investmenttrend: Mehrfamilienhäuser im Südosten

Die Trei Real Estate hat sich in den USA auf die Entwicklung von Mehrfamilien-Mietshäusern (Multifamily Houses) spezialisiert. Das US-Portfolio der Gesellschaft umfasst ca. 2.600 Wohnungen in Planung, Bau oder fertiggestellten Objekten mit zusammen rund 530 Millionen Euro Investitionsvolumen. „Wir setzen in den USA auf Multifamily-Objekte, weil sie ein sehr gutes Risiko-Rendite-Verhältnis aufweisen. Die Nettorenditen betragen derzeit ca. vier bis fünf Prozent im Neubau bei überschaubarem Risiko. Der Wohnungsmarkt ist im Vergleich zu Gewerbeimmobilien relativ konjunkturunabhängig. Multifamily machte 2021 fast die Hälfte des gewerblichen Immobilien-Transaktionsvolumens aus,“ sagt CEO Pepijn Morshuis. Besonders der Südosten der USA sei als Investmentstandort interessant: „Städte und Wirtschaft wachsen, verfügen über sehr gute Universitäten, einen hohen Lebensstandard und sind dabei noch relativ bezahlbar. Die Region war im vergangenen Jahr diejenige mit dem höchsten Transaktionsvolumen und der höchsten Gesamtrendite auf dem Mehrfamilienhausmarkt der USA.“

Anlagedruck im Niedrigzinsumfeld

Auch die Nordrheinische Ärzteversorgung hat einen Teil ihres Immobilien-Exposures in den USA investiert. „Die USA haben ein höheres Wirtschaftswachstum und eine bessere demografische Prognose als Deutschland. Wir können hier deutlich höhere Ausschüttungsrenditen erzielen als mit entsprechenden Objekten in Deutschland“, sagt Jan Schlüter, Abteilungsdirektor Immobilien. Das Versorgungswerk steht wie alle Versicherungen und Rentenkassen vor der Herausforderung, in der anhaltenden Niedrigzinsphase die Beiträge seiner Mitglieder renditebringend anzulegen. Immobilien spielen im Anlagemix eine wachsende Rolle und erreichten im Geschäftsjahr 2021 einen Anteil von mehr als 20 Prozent bzw. knapp 3,5 Milliarden Euro Volumen. Vom Immobilienportfolio waren 15 Prozent in den USA allokiert – das entspricht Assets im Wert von mehr als 500 Mio. Euro. „Der Grund liegt zum einen in den Diversifikationseffekten und zum anderen an den grundsätzlichen Rahmenbedingungen: Die USA sind einer der größten und transparentesten Immobilienmärkte weltweit.“

Wohnen macht gut 40 Prozent des US-Immobilienportfolios der Nordrheinischen Ärzteversorgung aus und hat dem Investment-Klassiker Büro mit einem Viertel Portfolioanteil bereits den Rang abgelaufen. Logistik/Industrie kommt ebenfalls auf ein Viertel, während Handelsimmobilien zusammen mit Self-Storage-Objekten nur fünf Prozent im Portfolio des Versorgungswerks stellen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2022