Panel Immobilienfinanzierung

Die Lage der Finanzierer ist nicht einfach: Der Druck, Neugeschäft zu machen ist groß, gleichzeitig nehmen die Risiken am Immobilienmarkt zu: Die Konjunktur lahmt, Baukosten und Grundstückspreise steigen und steigen und der Wettbewerb der Banken untereinander ist sehr intensiv. Diese Fragen diskutierten auf der Expo Real 2019 Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden, Hamburg Commercial Bank, Sabine Barthauer, Vorstand der Deutsche Hypothekenbank, Tim Brückner, Vorstand Finanzen der DEMIRE AG und Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG unter der Leitung von Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg.

von links nach rechts: Peter Axmann, Sabine Barthauer, Tim Brückner, Francesco Fedele, Steffen Sebastian

„Ist die Lage der Banken wirklich so schwierig oder jammern sie nur einfach gerne?“ Mit dieser provokativen Frage eröffnete Prof. Dr. Steffen Sebastian die Runde. Peter Axmann konstatierte zunächst, dass die Lage der Banken nicht einfach sei. „Die Strafzinsen bei der EZB kosten Geld. Die Antwort darauf ist ein gutes Immobilienfinanzierungsgeschäft. Wer dagegen in Bezug auf seine Bilanz passiv-lastig ist, versenkt Geld.“ Dies könne existenzbedrohend sein. „Nur Banken mit viel Aktivgeschäft sind kompetitiv.“ Eine Bankenkonsolidierung sieht Axmann erst ganz am Anfang. Er ergänzte, dass die Situation für Immobilieninvestoren dagegen sehr komfortabel sei. Es gebe viele Banken in Deutschland, das Angebot an Finanzierungen sei sehr hoch, die Konditionen günstig.

Sabine Barthauer wies auf die hohen Kosten hin, die sich für die Banken aus Digitalisierung und Regulierung ergeben. Kleine Banken hätten große Mühe, dem Kostendruck standzuhalten. Sie wies zudem auf die Bedeutung der Margen hin: „Die Margen sind die Grundlage des Handelns der Banken.“

Auch Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, sieht vor allem in einem guten Neugeschäft einen Ausweg aus der Margenfalle. Er nimmt Bewegung bei den Banken wahr. Bis vor einem Jahr hätten alle Banken nur auf Prime gesetzt, mittlerweile würden sie auch B- und C-Städte anschauen. Dies bestätigt auch Tim Brückner, Vorstand Finanzen der DEMIRE AG. B-, C- und D-Städte seien vor einigen Jahren noch sehr schwer zu finanzieren gewesen. Dies sei heute anders. Wenn man ein Büroportfolio in B-Städten finanzieren wolle, bekäme man heute viele positive Rückmeldungen von Banken.
Francesco Fedele ergänzte, dass es heute im Finanzierungsmarkt generell mehr Marktteilnehmer gebe. Beispielsweise seien Versicherer als langfristige Finanzierer sehr stark. Sie böten Konditionen für Kredite mit Laufzeiten von 20 Jahren, die für Banken nicht machbar sind.

Großer zeitlicher Delay zwischen Konjunktur und Immobilienmarkt
Welche Auswirkungen eine Konjunktureintrübung auf die Immobilienfinanzierung und die Preise habe, wollte Professor Sebastian als nächstes wissen. Tim Brückner antwortete: „Ein Konjunktureinbruch hat grundsätzlich Auswirkungen – auf Unternehmen, auf Mieter, auf deren Bonitäten. Unter dem Strich wird es schwieriger, Immobilien zu finanzieren. Allerdings sind die Märkte in den B-Städten sehr stabil und wir sehen derzeit keine Auswirkungen des schwierigeren konjunkturellen Umfeldes." Peter Axmann fügte hinzu: „Wir spüren einen Konjunktureinbruch derzeit noch nicht. Wir befinden uns noch in einer sehr frühen Phase der Rezession. Dies kann in 18 Monaten ganz anders sein. Es gibt einfach einen großen Delay zwischen Wirtschaft und den Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.“ Wenn zum Beispiel in Berlin die Büromieten von 36 auf 31 Euro sänken, wäre das bei einer Projektentwicklung noch keine Katastrophe. Schwierig könne es jedoch werden, wenn das Grundstück sehr teuer sei und während des Entwicklungszeitraums die Baukosten weiter steigen. Bei Developments, die derzeit laufen, sehe Axmann kein Problem. Wer aber jetzt erst auf den Zug aufspringe und Entwicklungen in Angriff nehme, könne Probleme bekommen.

Francesco Fedele ergänzte dazu, dass er am Markt derzeit eine Ablehnung von Tilgungen wahrnehme. „Wenn ich das Wort Tilgung in den Mund nehme, werde ich erschlagen. Mir fehlt bei manchen Finanzierungsstrategien der Weitblick.“ Peter Axmann entgegnete, dass für die Hamburg Commercial Bank Tilgungen elementar seien. „Wir achten sehr darauf, dass der Cashflow auch die Tilgung leisten kann.“ Barthauer ergänzte, dass der Cashflow aus einer Immobilie auch höhere Zinsen als derzeit bedienen können müsse.

Wohnungspolitik – „Wir sehen die Entwicklung mit großer Sorge“
Anschließend lenkte Prof. Steffen Sebastian die Diskussion auf die derzeitige Wohnungspolitik in Deutschland und Berlin und insbesondere den Mietendeckel. Peter Axmann konstatierte: „Wir sehen die Entwicklung mit großer Sorge. Grundsätzlich gehen wir bei unseren Finanzierungen von nachhaltigen Mieten aus.“ Wenn man jedoch Mieten nachträglich senken müsse – so wie es der aktuelle Entwurf zum Mietendeckel in Berlin vorsieht – dann gebe es auch bei Finanzierern ernsthafte Probleme. Für ihn sei diese Entwicklung gegen alle Vernunft. Axmann hofft auf die Gerichte: „Auch das Verfassungsgericht hat hier ein Wort mitzureden.“ Fedele ergänzte, dass es ihm schlicht an Fantasie fehle, wie der Mietendeckel in der Praxis umgesetzt werden solle. Sabine Barthauer war bei diesem Thema entspannter: „Wir haben keine großen Wohnungsbestände in Deutschland finanziert. Im Ausland und hier vor allem in den Niederlanden sind wir in diesem Segment jedoch stärker aktiv.“

Zum Abschluss kam die Runde noch auf die Auswirkungen der Klimapolitik auf Immobilienfinanzierungen zu sprechen. Sabine Barthauer konstatierte: „Anleger aus Skandinavien sind hier schon viel weiter. Grundsätzlich geht die Reise weiter in Richtung mehr Nachhaltigkeit im Bereich Finanzierung. Wir wollen Immobilien mit Darlehen finanzieren, die im Sinne der Nachhaltigkeit besonders „grün“ sind. Das ist jedoch nur eine Stufe in einer längeren Entwicklung. An deren Ende steht die Umsetzung und Anwendung der ESG-Kriterien in der Praxis der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Darauf müssen wir uns einlassen als Bank.“ Tim Brückner ergänzte, dass es Studien gebe, die belegen, dass „grüne Unternehmen" am Kapitalmarkt besser performen. Grundsätzlich sehe er, dass der Druck im Markt steige. Aber er räumte auch ein: „Die Büromieten in B- und C-Städten liegen bei sieben bis zehn Euro. Damit lässt sich die Platin-Zertifizierung wirtschaftlich kaum rechnen.“ Fedele resummiert die Klimafrage folgendermaßen: „In der Finanzindustrie ist das Thema angekommen, in der Immobilienbranche noch nicht.“

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Erstveröffentlichung: Oktober 2019